个案 下叉两套海外小户型

　　“这是我们首次进入内地市场开拓业务。”近日澳大利亚的房地产开发商BPM建筑集团代理商RPD董事卢永基在接受采访时告诉记者，因重庆市民海外置业需求比一线城市的还高，上月底，BPM一改同行先扎根沿海城市的做法，把进内地的首站定在重庆。

　　卢永基介绍，此次BPM入渝带来三个项目，约120余套房源，分别位于墨尔本和布里斯本的市区，毗邻维多利亚大学、玛丽波浓学院、雷治克雷城市学院等多所高校。记者从推广展板上看到，项目主要是6~8层的公寓，每套房源面积在30~40平方米。

　　“不少客户表现出强烈兴趣。”卢永基透露，一位买家咨询后，爽快“下叉”两套小户型房源，单套面积约30多平方米。虽然该购买者颇为低调，不愿接受采访，但记者打探到，该买家是市内一五星级酒店的合伙人。卢永基介绍，该人士的子女正在澳洲求学，因此投资人把投资目光转向海外。

　　“以房养学是趋势，不仅能为留学节约开支，更可为家庭带来额外的投资收益。”卢永基说，学生在留学期间既可入住自己的房屋免去租赁费用，还可将多余的房间出租，以此平衡每月房贷。他给记者算了笔账，以入一套总价50万澳元（1澳元≈4.8元人民币）的房子为例，按首付30%，实付15万澳元，若孩子居住并出租另一个房间给同学，除去租金，每年实际供房17815澳元。而房子每年增值7%，三年升值总额约11.25万澳元，三年后，孩子读完书，净赚9.8万澳元。

　　现象

　　公寓热度反超别墅

　　别墅一直是海外置业的香馍馍，记者走访发现，投资人群已逐渐从“金字塔”顶端向下发展，公寓房源逐渐走俏。据不完全统计，今年前5个月，重庆过亿元资金投向海外楼市，公寓类房源崭露头角。

　　“目前公司代理了60多个海外项目，近三成是公寓类项目。”昨日，重庆海外季风投资有限公司副总经理吴修卫告诉记者，长期以来，别墅都是海外市场的主流消费品，买家甘愿花大价钱入手。但近一年来，各个位于城市中心的投资公寓关注度上升，“今年前四个多月成交的20多套房源中，约四成都是公寓型，明显高于往年。”

　　重庆西蒙斯房产咨询有限公司董事长王峰也深有同感，“以前接触的客户，若要去海外买房，99%的客户会选择独栋别墅，但这两年，重庆市民海外置业需求却发生了改变。以前海外置业对象主要是高净资产人群，如大型企业主、私营业主等，现在逐步拓展到资产1000万元左右（含不动产）的中产阶层。”王峰说，置业人群的年龄也从原来的40~50岁，扩大到30~50岁，且他们更青睐投资公寓。

　　这一变化在胡润研究院上月最新的一份《海外置业趋势报告》亦有显示，目前国内有高达80%的受访人群表示在未来有海外投资房地产需求。其中，三分之一的人群愿意平均投入600万元，用于投资，近一半人群倾向选择学区公寓房。

　　探因

　　置业成本低收益走高

　　对这一变化，业内人士认为，这源于近年人民币对外升值，海外购房门槛降低，而同时部分国家经济复苏乏力，导致房价处在“底部”，投资门槛低的公寓类项目，被看好有可期的上升空间。

　　重庆季风海外投资总经理陈晶晶告诉记者，若不涉及移民，投资海外地产门槛不高。陈晶晶介绍，按目前重庆人在海外购买房产的主流报价来看，马来西亚在120万~250万，塞浦路斯约250万元，澳大利亚在200万~300万，美国一些城市的公寓甚至不到100万，目前这些国家的年租金回报基本能保证在6%~8%。而从细分类别来看，学区型公寓无疑成为时下最热门的类型。“每年超过20%速度增长的海外留学军团，对海外租房市场影响非常明显。”美尔地产负责海外置业的一位人士告诉记者，这也使得海外公寓的闲置率低，租金有保障，投资风险相对较小。

　　提醒

　　海外买房多考虑总成本

　　虽然海外“小清新”会带来可观收益，但因缺乏对海外房产项目及当地法律的了解，“涉世未深”的投资者出海淘金的过程中也可能掉入“陷阱”。

　　一名业内人士透露，国外有的地方为吸引投资者去置业,将首付降到20%左右。“他们降低海外置业的门槛，也带来较大风险。”该人士称，例如一些国家的公寓，除购买时需要一次性支付较高税费，每年还有不低的物业费和房产税，有的国家转让税费更是高得令人咋舌。

　　“投资者决策时，一定要考虑总成本。”王峰表示，如不动产交易税、持有税费及对利润征收的所得税等，“海外国家房价不高，但算上购房、持有、出售等环节，成本很高。”另外，一些国家或地区还对房产维护有要求，若买房空置，可能要承受较高税费。而在房屋持有阶段，业主还需依物业每年估价向市政府缴物业税，各种成本算下来，其实际支出也不少。

　　“在选择投资时机时，一定要读懂当地政策。尤其要注意海外房地产市场的周期性较长。”易居房地产研究院研究员严跃进表示，投资海外房产，切莫抱投机心态，海外置业更适合中长期投资。国外房产的投资价值更多体现在地皮的增值，像澳大利亚、加拿大这样的成熟市场，大城市的地皮翻倍增值周期一般为7~8年。严跃进建议，在购房置业前，有必要对所购房屋的投资价值进行评估，要注意了解海外房产当地的市场供需情况，如未来的供应量、交易量、价格及租金趋势等。同时，还需注意适用于该市场的各类政策及法律。如果置业者打算贷款，还应该了解当前利率、未来利率变化以及购买二手住宅的折旧成本，因为不同国家和区域的房产市场存在差异。