12月的重庆，寒意渐浓。忠县三汇镇罗岭村4组村民方义洪告别了久居多年的砖坯房，住进了罗岭村红岩小区的三层小楼，房屋面积255平方米，占地面积仅80平方米。入住后，方义洪将屋内粉刷一新，客厅里摆上液晶电视，还在屋顶安装了太阳能热水器。而他家原来约560平方米（0.84亩）的老房宅基地，将被复垦为耕地，扣除新居80余平方米占地面积，节余的0.72亩建设用地指标用作地票交易，方义洪已获得先期7万余元的价款。“正是有了这笔钱，我才能搬进新房，现在交通也好，生活更有奔头了。”方义洪说。
    一张小小的地票，改变的不仅仅是方义洪一家的生活，也影响着重庆——这个中西部唯一直辖市统筹城乡改革的道路。
    先行先试
    重庆启动地票试验
    数年前，中国社科院一份关于中国“三农”问题的调研报告曾指出，城乡收入差距主要体现为财产性收入差距，而土地和房屋是财产的重要组成部分。现行制度下，农村集体土地，特别是建设用地的用益物权缺乏有效的实现方式，农村宅基地不可抵押，农村宅基地和房屋只允许在本集体经济组织内部转让，交易范围和价值实现幅度都极其有限，农村土地财产只是“沉睡的资产”。
    作为“大城市带大农村”格局的重庆，一直被视为国情现状的代表。如何实现城乡统筹发展？重庆人一直在思索。
    2008年4月，市委书记薄熙来带队到渝东南调研，提出了设立农村土地交易所，用市场化的方式发现农村土地价格，开辟城市反哺农村新途径的设想。
    “作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，重庆要有先行先试的勇气。”薄熙来这样说道。
    2008年8月5日，国土资源部与重庆市政府签订战略合作备忘录，明确支持重庆设立农村土地交易所，探索土地利用新机制和耕地保护新模式。当年召开的中共中央十七届三中全会，也明确提出“应当承认合法农村集体建设用地作为农村财产权的地位，要通过制度创新，促其在更大的空间范围内发现和实现价值。”
    中央全会的精神，无疑让重庆拿到了加快改革的“尚方宝剑”。12月4日，重庆农村土地交易所挂牌成立，地票试验正式启动。
    据了解，所谓地票，通俗地理解就是一种建设用地指标。其基本原理是把农村废弃、闲置的建设用地复垦为耕地，形成的指标留足农村发展空间后，将多余指标交易后拿到城市使用，实现城乡建设用地的统筹、合理利用。这样一来，农村建设用地减少，城镇建设用地增加，城乡建设用地总量维持不变。而这种建设用地指标需要通过在农村土地交易所公开交易来完成。
    重庆农村土地交易所挂牌成立当天，重庆君豪酒店，080001号地票，竞拍现场高潮迭起。
    报价快速刷新，1280万元的起拍价，不到半分钟，就经10多次竞价迅速飙升至2000万元。
    “2560万元！”重庆玉豪龙公司董事长刘树森举起手上的3号牌。
    “砰！”中国第一张地票落槌成交。
    现场掌声雷动，中国第一宗地票交易以起拍价两倍的价格成交。
    这也是当天挂牌成立的中国首家农村土地交易所的第一笔交易。交易中的地票，是由重庆市江津、城口等地复垦农村建设用地，经严格验收形成的300亩的建设用地指标。
    此刻，时针指向11时38分，中国的农村土地交易迎来一个历史性时刻。
    统筹城乡
    破解建设用地困局
    市长黄奇帆有一个理念，全世界大多数国家的城市化进程都是耕地面积增加的过程，可中国的城市化进程却面临耕地减少的压力。城镇建设用地在增长，农村建设用地却没有退出的机制，有的地方还有所增长。“解决这个问题，必须从制度设计的层面着手。”
    西南大学邱道持教授表示，受重庆市政府委托，西南大学曾进行了一项有关“重庆土地平衡制度”的课题研究，就是要在保护耕地与保障发展之间找到结合点。“研究结果显示，必须要从统筹城乡建设用地入手，开展制度创新，找到耕地保护、农民增收、城乡协调发展的有效平衡。”
    市国土房管局局长张定宇说，发达国家城市化中有一个保护耕地的好经验，就是农民进城成为市民、农村人口减少的同时，农村建设用地会大量闲置、废弃，最终通过国土整治等方式逐步复垦为耕地。这样一来，城市建设更加集约化，耕地面积也会增加。然而，中国农民进城务工后，即便已经长期在城镇定居，并作为城镇常住人口配置了城镇建设用地，受户籍制度、土地管理制度等因素影响，他们却没有动力将原来的宅基地复垦变为耕地，宁愿闲置、废弃在那里。
    据悉，由于宅基地和农房是农民在农村的主要财产，没有好的退出机制，是不能强行要求农民退出的。这样，一方面，城镇化建设必然占用农地；而另一方面，由于在现行制度下，农村房屋和宅基地只能在本集体经济组织内部流转，其交易范围和交易主体决定了价值实现有限，农民进城后农村建设用地也没有什么减少。于是，就出现了城市、农村建设用地“双增长”格局，这显然与转变发展方式、集约节约用地的要求背道而驰。
    市国土房管局3年前曾针对江津区的用地情况做过一次调研。
    调研发现，当时江津的农村劳动力转移已达到一个相当高的程度，“根据当时的调查，整个江津39万农户中，有23%完全放弃了农地耕种，有60%的农户家庭收入是以非农收入为主。江津有大量的农村房屋空闲和废置。”
    调查研究还显示，江津区农村居民人均宅基地面积达到198平方米，比我国《村镇规划标准》中人均150平方米建设用地的上限高了48平方米。“如果控制在150平方米/人，以该区农业人口总数计，理论上可腾出建设用地8.25万亩。”
    这样的背景下，在改革中要保持耕地总量不减少，建设用地总规模尽量不增加，又不违反国家土地政策就必须把盘活、用好现有的土地资源作为重庆统筹城乡改革制度的重要一环。
    农村土地交易所和地票交易，即是为破解这一难题而作出的制度设计。
    目前，重庆有2300万农村人口，大约600多万户家庭，按户均宅基地和附属设施用地1亩计算，存量建设用地达600万亩。如果通过集中居住的方式置换出1/3的闲置宅基地，理论上可腾挪出1300多平方公里的耕地，并产生相对应的建设用地指标，将这些指标以市场化交易方式予农村以收益，再将指标用于城市建设，就可以形成城乡建设用地“一增一减”的良性格局：城市建设用地随城镇化而增加，农村建设用地则逐步减少，从而从根本上改变城镇化进程中建设用地的“双增长”模式。
    反哺“三农”
    地票净收益85%直补到农
    “地票交易的收益直接反哺农村，全部用于‘三农’。”黄奇帆表示。
    原大足县三驱镇新民村村民徐怀金，早年一直在甘肃做小生意，女儿在本村读书，由年迈的爷爷、婆婆照顾，农村的房屋因徐怀金长年在外没有修缮，破损严重。
    2010年徐怀金夫妇在大足县城购房，以改善居住环境。当得知户籍制度改革和地票政策出台后，徐怀金即提出整户转户并申请宅基地及附属设施用地退出，其房屋及附属设施占地面积一亩有余，已获得首期价款10万余元。
    “农村的房子按原来价格可卖1万多元，而有了地票制度，我的收入翻了10倍！”徐怀金有些喜出望外。
    复垦宅基地的农民可得到几笔收入？张定宇算了一笔账：一是地票价款收入，即财产变现的收入，地票交易发展到现在，按目前交易看，农民最低可获得每亩9.6万元，比在传统模式下宅基地使用权流转获得的收益多出数倍。二是复垦形成的耕地仍交由农户或农村集体经济组织耕种，直接增加了其土地耕种收入，按市场价核算，每亩每年可增加收入640元到900元。三是农民参与农村建设用地复垦得到的务工性收入，一般每亩可获2000到3000元。四是原房拆除建材残值变现收入，户均数百元至千元不等。
    张定宇说，下一步将完善地票制度运行机制，尤其是将建立农民及农村集体经济组织自愿、高度参与、合理的利益分配机制，确保地票净收益85%直补到农民、15%归集体。
    据悉，从明年起，对复垦农村废弃建设用地多、完成地票交易较多的区县，将给予计划指标奖励，鼓励区县创造和利用更多的地票，增加农民财产性收入。
    制度创新
    借市场力量实现多方共赢
    地票运行过程分为复垦、验收、交易和使用四个环节，即：以规划和复垦整理规程为指导，在农民自愿、农村集体经济组织同意的前提下，对土地利用总体规划确定的扩展边界以外的农村建设用地实施复垦。由土地管理部门会同农业、水利部门，对复垦产生的耕地进行验收，从质量和数量两个方面把关，在留足农村发展空间的基础上确认腾出的建设用地指标。地票在重庆农村土地交易所公开交易，具有独立民事能力的自然人、法人或其他组织均可参与竞买。购得地票的主体选定符合土地利用总体规划、城乡总体规划的待开发土地，凭地票办理转用手续后，国土部门按规定组织供地。
    重庆农村土地交易所成立3年来，累计交易地票148亿元。地票交易，不仅直接增加了耕地，也让农民拿到了真金白银，让企业获得了实实在在的利益。
    地票增加了农民的财产性收入，坚定了在城镇务工多年的农民工转户进城的决心和信心。转户居民在地票交易中变现农村土地财产，实现带着财富与尊严进城。据了解，到目前为止，已有上万户转户居民申请宅基地及附属设施用地退出。
    同时，地票资金的注入，彻底改变了巴渝新居、农村新村的建设模式，农村面貌正在加速改变。过去，巴渝新居、农村新村主要靠财政补贴撬动，而有了地票之后，农民很快认识到集约用地腾出地票就能得到收益，他们将这部分收益投入政府规划的新居建设，基础设施和生活服务配套，交通便利，从而让他们不出农村就能过上梦寐以求的城里人生活，居住条件和生产生活环境发生翻天覆地的变化。
    企业在地票竞买中也获得了新的发展机会。
    2009年12月，龙湖地产以9700万元购得0047号地票1000亩。2011年1月30日，龙湖地产使用0047号地票并在北碚区歇马镇落地968亩，其后通过国有建设用地使用权招拍挂取得该宗土地的使用权。
    2010年8月，重庆龙禹石油有限公司以160万元竞得0103号地票8亩，解决了其修建加油站用地问题。
    龙湖地产负责人告诉记者，过去拿地，政府推出地块，企业参与竞拍，企业了解地块时间短，难以在城市化中形成与城乡规划实施的战略互动。然而，有了地票制度后，企业可以提早根据政府规划作出项目规划设计，并持地票向政府提议将规划地块及时推入市场，从而使企业的发展意愿与宏观规划意志得以有机的结合，减少机会成本，实现农民受惠、城市开发、企业发展的多赢目标。
    敢为天下先的重庆人，如今还谋划着更大的棋局。市国土房管局副局长、重庆农村土地交易所总裁董建国表示：“重庆作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，要继续深化地票制度改革，既要让更多的农村居民受惠于地票制度，也要在改革中形成普适性制度经验，为地票走出重庆、走向全国创造条件。”
    数字地票
    ●农交所成立
    3年，累计交易地票148亿元。
    ●地票交易
    3大好处：增加耕地，农民拿钱，企业获利。
    ●复垦宅基地的农民可获
    4笔收入：一是地票价款收入；二是复垦形成的耕地仍交由农户或农村集体经济组织耕种，增加其土地耕种收入；三是农民参与农村建设用地复垦得到的务工性收入；四是原房拆除建材残值变现收入。
    专家观点
    重庆地票制度是与市场经济制度相适应的一项重大制度创新，具有很大的推广价值。地票制度对于中国统筹城乡发展、加快城市建设和新农村建设都会产生重要的影响。
    ——中国人民大学原校长纪宝成
    地票制度从短期来看，能增加农民收入，从而拉动内需；从中期来看，能有效应对后金融危机时期的流动性过剩，维持国民经济平衡；从长远来看，是促进城乡统筹发展的最有效办法和手段，对国民经济的可持续发展具有显著意义。
    ——北京大学教授周其仁
    土地流转市场的规范和地票的出现，不仅能提高进城务工农民的经济“后盾”，还能解决留在当地农民的就业问题，有助于推进城乡统筹建设。
    ——北京理工大学经济学教授胡星斗
    成立农村土地交易平台，在全国范围来看，是农村土地改革的一种创举。它成功地破解了在我国持续了多年的城乡建设用地二元格局。它在土地市场中的意义不亚于资本市场里的上海证券交易所。
    ——中国房地产协会副会长、中国房地产开发集团总裁孟晓苏
    地票最大的好处就是调动了农民的积极性，而且采取先补后占，避免了农村强拆带来的矛盾，最大化地保证了社会的和谐。
    ——凤凰卫视评论员郑浩
    核心提示
    3年前，一场意义深远的改革在重庆展开——2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌成立，地票试验正式启动。
    重庆地票制度运行3年来，不仅实现了城乡建设用地统筹、合理利用，增加了耕地面积，更唤醒了农村土地这笔“沉睡的资产”，让农民得到了实实在在的利益。
    大幅提高农民收入，公平分享发展成果；“以城带乡”有了抓手，“共同富裕”不再抽象；土地利用效率大幅提高，耕地保护难度降低……在多重经济社会发展目标相互交织的现状中，重庆摸索出了一条新路。这项一举多得的创新，使诸多难题迎刃而解、发展空间豁然开朗。