政策 上海楼市调控升级

　　昨天，上海出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳发展的若干意见》（以下简称“意见”）。意见表示，上海住房市场体系继续坚持以居住为主，更加注重支持首套和改善性居住需求；坚持以市民为主，更加注重满足上海市户籍人口和稳定就业的非本市户籍居民家庭、保障科创中心建设引进人才的居住需求；坚持以普通商品住房为主，更加注重中低价位、中小套型的居住需求。

　　严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷，过桥贷及自我融资、自我担保，设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。

　　从严执行住房限购政策。提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起算的前3年内在上海市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。

　　从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商品性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入上海市公共信用信息服务平台。

　　此外，上海还将加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。

　　影响 第二季度市场交易量将走低

　　“政策发布后，第二季度市场交易量会走低，下半年或因为第一季度市场高位放量而进入深度的市场调整期”。同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，这将是新政对于上海楼市的影响之一。

　　其次，政策对首次改善型需求的影响较大。对于拥有一套住房的居民，再次购买普通商品住房二套首付比例提升至50%，非普通二套房的首付比例可能提升至不低于70%，并且要求购房者承诺自有资金比例。多位业内人士指出，市场对于二套房首付比例调高早有预期，提高二套首付比例后，二套房交易受到直接冲击。

　　另外，企业购买商品房再次上市需要满3年及以上。郭毅认为，这将对高端盘成交产生一定影响。无论是高端客群重复置业购买豪宅，还是投资客一次性投资多套房产，目前唯一能够绕开限购的法宝就是用企业名义购房。而一旦企业购买商品房后再次上市需要满3年及以上，将堵住投资客短期炒房的通道。

　　解读 二套房购买门槛提高

　　“上海新政首先叫停中介机构从事场外配资业务，这条政策是意料之中。”亚豪机构市场总监郭毅认为，链家事件起源自上海，发酵于全国，正是上海率先挑开了中介机构从事2年以上的场外配资业务的盖子。如果中介机构自建资金池，造成的影响将不仅仅是放大购房杠杆助力楼市泡沫，更为严重的是构成了巨大的潜在金融风险。郭毅预计，北京可能出台的调控政策中也将强调对于中介机构从事场外配资业务的管控和打击，资金杠杆降低后，将屏蔽部分资金实力较弱的购房者，造成市场交易量的下滑。

　　北京早在2011年就执行非本地户籍购房的社保及个税缴纳年限达到5年，才拥有新购一套房的购房资格，此前上海一直执行的是2年，本次上海升级至5年后，将与北京共同执行全国最严厉限购政策。

　　从信贷方面来看，上海实施差别化信贷政策，将在很大程度上约束改善需求。上海市住房和城乡建设管理委员会主任顾金山表示，上海方面区分普通房与非普通房有两个指标，一是面积以140平方米为界，二是以450万元成交价格为界。根据新政策，上海的非普通住房首付最低7成，普通住房首付最低5成。

　　央行上海总部调查统计研究部主任王振营25日在上海市政府新闻发布会上表示，根据上海房地产新政，今后上海居民如果拥有一套房，在购买二套房的时候，不管第一套的贷款结清与否，都将按照第二套标准缴纳首付款。此前上海居民购买第二套房，若第一套房的贷款已经还清，则第二套按照第一套的标准执行，只需缴纳30%　的首付比例。

　　背景

　　旨在挤出房地产泡沫

　　分析普遍认为，此次政策调整主要原因是上海楼市出现非理性上涨，监管旨在挤出房地产泡沫。

　　从上海商品住宅市场表现来看，同策咨询研究部数据显示，2016年1-2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米，预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。按照这样的预估值来计算，2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米，这是历史上前所未有的。

　　春节之后，上海商品住宅市场成交量价迅速回升，从市场去化压力来看，同策咨询研究部数据显示，截至2016年3月21日，上海市商品住宅库存量已经降至849.78万平方米，由于去年下半年至今市场成交量及去化速度维持相对高位，市场去化周期已经缩短至6.02个月（按照3个月移动存销比计算），单纯从指标意义上来看，短期内上海商品住宅基本面将继续呈现快速上涨态势。

　　在两会期间，监管业务明确表态在酝酿新政解决一线城市房价过快上涨问题。央行副行长潘功胜此前表示，为了解决一线城市房价过快上涨问题，央行正与住建部、银监会等部门酝酿新政，准备对一些房地产市场、房企和房地产中介跨界经营金融业务的问题进行治理，没有资质将不能跨界经营。

　　上海市委书记韩正也在两会期间表示，全国各地房地产市场情况差异性很大，因城施策是非常正确的。上海房地产市场将加强科学的、符合规律的调控。近期上海房地产市场出现了非理性、过热的情绪，这不利于上海房地产市场的健康发展。韩正认为，房地产市场的健康发展不仅是经济问题，更是民生问题。

　　延伸 北京微调可能性大

　　“上海新政对其他城市的威慑作用是很大的”。中原地产首席分析师张大伟对记者表示，目前深圳、上海、北京、南京、厦门、合肥、苏州等城市房价上涨速度均比较快，预计这些城市出台不同力度限制政策的可能性非常大。不过，由于目前北京的房价涨幅相较于其他几个城市还算平稳，如果其他城市陆续推进房贷收紧政策，北京地区有跟进可能性。

　　与上海不同，北京并未出现明显的投资需求升温的迹象，新房市场交易量也保持着相对稳定的状况。据亚豪君岳会数据显示，截至3月22日，北京共成交商品住宅（不含保障、商住，包括自住房）10178套，同比减少了3241套。而北京二手住宅交易量在今年初实现了同比翻倍增加，不过，近期从一线门店传来的声音，当前二手业主提高报价之后，看房量已经明显下降，未来一段时间，预计北京二手住宅市场的交易量将有所下滑。

　　在郭毅看来，二手交易的下滑终将传导到新房市场，因此可以判断，北京房地产市场已经自主调节了春节前后曾出现的楼市过热现象，加之北京本就执行着全国最严格的限购，预计不会继续加强，微调的可能性比较大。

　　记者 潘秀林 余雪菲