投资热

　　重庆市商业地产高速发展

　　一个城市众多的商业地产不仅构成了一座城市独特的“符号”，还能为其注入新的商贸含义，带动全新的消费体验。

　　昨日，全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波表示，随着城市发展升级，市民结构、年龄、文化、区域、习惯等呈现多元化，商业地产也开始出现多层级的差异化发展。从主题式购物中心、文化休闲类开放式购物中心、私人购物中心、中低端家庭区域购物中心以及特色化的购物中心，越来越多的商业地产商开始“跨界”。如万达自有院线、百货、KTV形成一体化产业。

　　而重庆作为一个区域中心城市，在全中国未来的商业地产地位和零售界的发展模式均备受关注。“受大环境影响，尽管今年重庆市的商品房成交量出现回落，但商业地产成交却价量齐增。”重庆市房地产协会商业地产专委会秘书长孙宏志介绍，据统计数据显示，2014年1~6月，重庆全市商品房成交共2083.01万平米，同比下降7.78%。而商业地产却恰恰相反。仅纯商业用地，上半年成交23宗，总面积137.19万平方米，比去年同期增长156%；成交总金额92.96亿元，同比增加331%。

　　孙宏志将重庆商业地产逆市增长归结为三大原因。相对于一线城市而言，重庆商业地产正迎来发展高速期。随着重庆城市化进程加快，轨道交通发展推力强劲，商圈建设发展迅猛，商圈数量迅速增多、规模迅速扩大。同时，投资者对商业地产前景看好。此外，购物中心越来越“高大上”，龙湖天街系列、协信星光系列、奥特莱斯系列等品牌落地生根。

　　遇瓶颈

　　大量项目“千人一面”

　　不过，在前景向好的背景下，商业地产也并不是一帆风顺。“国内大量的商业地产缺失系统化的金融创新及商业地产人才，已成为其发展路上的‘绊脚石’。”朱凌波说，而在重庆，可谓“龙蛇争霸”，重庆本土的开发商怎么和来自全国的品牌形成有力的竞争和互动是一大挑战。

　　在朱凌波看来，商业地产需要大量的资金，尤其是长线资本和专业资本。而在中国，大量商业地产前端投入的资金却是以信贷为主体的短期流动资金，而后端变现的证券化资本化产品更加稀缺。中小地产开发商持有的物业若无创新，金融价值就无法通过资产证券化增值。

　　与金融资本相比，人才短缺现已上升为尤其对品牌连锁企业和二、三区域企业发展的最大瓶颈。“没有一个十年的稳定团队，一个商业物业不可能达到一个良性的周期。”朱凌波称，由于零售业、商业是一个长期持有的物业，一个开发周期要3~5年，从招商、调整，到经营进入良好业态，缓冲期一般也要5年。而国内商业地产人才则往往通过零售业转型、房地产业转型、自行培养等“速成”而来。

　　朱凌波还说，商业地产品牌资源、创新业态方面疲软，就会给消费带来疲惫、同质化。

　　“重庆商业地产也存在同样的隐患。”孙宏志说，作为一个跨界的综合性行业兼传统的新兴产业，重庆商业地产规划管理存在体制机制性缺失，对已有、在建、将建商业物业的总量、结构情况缺乏应有的摸底和具有前瞻性的统筹规划。尤其在最近两三年，重庆也上马了大量商业地产项目，特别是大型综合体、购物中心。而且各大商圈之间、商场之间的规模竞争、同质化竞争，逐渐明显，日趋激烈。

　　趋势

　　商业地产向好“催熟”商圈

　　未来，商业地产将呈现哪种格局，又将给商圈带来哪些变化？

　　朱凌波说，伴随城镇化加速，消费力上涨，将迎来商业地产为引擎的后房地产时代，呈现城市综合体与轨道交通一体化开发新趋势。未来单一住宅开发将向复合开发甚至商业地产转变，出现连锁标准化与分类个性化并存发展。商业不动产投资将增加，占到品牌房企投资比例的30%以上。这将促使持有物业成为商业地产、综合型开发商的主流选择。如社区商业、商业街和专业卖场等散铺销售将退为补充性形态，特殊形态和主题业态进入到运营时代。

　　“大批商业地产集中快速地布局，吸引大量顾客，形成新的消费‘热土’，进而形成新的商圈业态，提升区域商业附加值。”朱凌波说。

　　而在重庆，目前就已形成8个100亿级商圈，而伴随龙湖、际华集团等商业地产布局，商圈也将升级扩容。如观音桥就将新添龙湖新壹街、隆鑫中心、天和国际中心、融恒时代广场、阳光世纪等五大商业地产项目，将成为高端商务集聚地。预计到2017年，观音桥商圈的核心区面积将由1.5平方公里扩容至3平方公里，商业商务设施总量由180万平方米增至360万平方米，社零总额由300亿元增至500亿元。

　　孙宏志称，重庆商业地产有两个重要比值均已达到或超过国际水平。上半年主城区商铺与住房价格比值约为2.16，已达到国际一般水平。同时，大型商业物业新增规模巨大，人均商服用房面积可能已超过国际水准一般标准。据有关数据显示，重庆市未来三年预计增加商业用房面积2637万平方米，新增购物中心面积527万平方米，全国排名将居榜首。加上现有的物业，部分城区的人均商业用房面积可超过国际一般标准。

　　建议

　　商业地产定位应突出个性

　　在众多专家眼中，商业地产项目建设不是简单追求“高大上”。

　　朱凌波表示，商业地产可结合当地实际情况和消费者特点，进行布局。例如，美国发展过程中一直是带动全国的商业地产创新，通过车轮带动郊区经济，形成交通工作生活娱乐一体化的新城。将摩天轮、室外的天空、自然景观、电影院和真冰场放在购物中心，形成室内室外体验式商业。而在日本，由于人口高度密集、土地相对稀缺等因素，主打“精细牌”、“科技牌”。例如，商业地产中融入室内立体灯光设计、色彩规划、女性停车场等元素。欧洲则在商业地产、商圈设计上，看重生活节奏与氛围，物质与精神等因素

　　“商业地产项目的建设成功主要取决于定位。”孙宏志说，商业地产的定位主要取决于所在区域的居住规模、消费力、交通规划，而且许多商业地产项目都依附于所在的商圈，在规划定位之前也要考虑商圈对主力消费者的定位、业态配置是否足够科学合理。在充分这些方面之后，商业地产项目的定位才能更有针对性。