重庆五大功能区域的划分势必会对房地产开发市场产生深刻影响。昨日，重庆市统计局发布了《从城镇化视角看五大功能区域定位对重庆房地产开发市场的影响》报告。

    去年房地产增加值占GDP的5.4%

    报告指出，直辖前的重庆市城镇化水平起点较低。1996年，重庆市城镇人口为848.21万人，城镇化率为29.5%。截至到2012年重庆市城镇人口到达1678.11万人，是直辖前的1.98倍，城镇化率达到57.0%。重庆城镇化速度快于全国平均水平。

    随着重庆直辖后城镇化速度的加快，重庆房地产业增加值也迅速增长。1998年——2012年15年间，重庆房地产业增速平均达21.1%，高于同期重庆地区生产总值平均14.5%的增速。同时，重庆房地产业增加值占GDP比重也由1997年的2.2%提高到2012年的5.4%。市统计局分析人士指出：“房地产业在重庆直辖后的经济发展过程中贡献力度不断增强，特别是对上下游关联行业的强劲带动作用极为明显，已成为重庆经济发展中的重要组成部分。”

    房产需求增速放缓

    分析指出，从商品房销售情况看，直辖的前十年（1997年-2007年），重庆商品房需求高速增长，年均商品房销售面积增速达29.8%。现今在宏观调控政策严厉的环境中，市场消费行为理性回归，需求增长速度正在放缓，显现出逐渐成熟的标志。

    从五大功能区域商品房销售情况看，2008-2012年，都市功能核心区和拓展区商品房销售面积年均负增长1.0%；城市发展新区商品房销售面积年均增长8.0%；渝东北生态涵养发展区商品房销售面积年均增长19.5%；渝东南生态保护发展区商品房商品房销售面积年均增长27.6%。渝东北、渝东南年均增速分别比一小时经济圈高出17.9和26个百分点，渝东北翼、渝东南翼商品房销售面积占比由2008年16.2%、2.1%提高到2012年的21.0%、4.6%。

    房地产投资趋于平稳

    需求放缓，房地产开发投资也必然趋于平稳。直辖之初的五年（1997年-2002年）重庆房地产开发投资高速增长，年均增速达29.5%；之后增速趋于平稳，近两年稳定在24.5%左右。

    具体从五大功能区域房地产开发投资看，2008-2012年，都市功能核心区和拓展区累计房地产开发投资额5850.67亿元，年均增长20.0%；城市发展新区累计投资额1652.45，年均增长34.2%；渝东北生态涵养发展区开发投资累计完成607.74亿元，年均增长40.9%；渝东南生态保护发展区累计完成262.75亿元，年均增长50.0%。总体呈现出总量越小增速越快、总量越大增速较缓的区域结构特征。

    总体来看，近五年，渝东北与渝东南两大生态发展区的开发投资与销售面积均保持高速增长，且明显快于都市区和城市发展新区的发展，但是从总量占全市比重来看，投资与销售占全市比重均不足三成，房地产开发市场的区域二元结构仍十分明显。

    五大功能区域的错位发展

    今后五大功能区域的房地产业如何发展？分析人士认为：应与功能相结合，错位发展。

    具体来看，都市功能核心区以打造中央商务区为核心，形成以商业、办公楼为主的房地产市场；都市功能拓展区未来十年可形成商品住宅为主、商业办公为辅的房地产市场新格局；城市发展新区能拓展出较大的商品住宅市场发展空间；渝东北生态涵养发展区物流、仓储类相关房地产业和旅游地产业将迎来较大发展空间，可成为该地区房地产开发市场发展的核心动力；渝东南生态保护发展区以保护型发展为目标，可重点发展商品住宅和旅游地产两大市场。