核心提示
    今年9月,国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。消息甫一公开,立即引发社会各界大讨论。在我市,甚至有九成网友明确予以反对“以房养老”,目前试水的金融机构也只有唯一的一家,且成功办理以房养老业务的,仅仅30多位。
    作为在西方国家已经比较成熟的一种养老模式,这一“新鲜事物”缘何在国内不受待见——
    名词解释
    “以房养老”
    今年9月,国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
    所谓住房反向抵押养老保险,就是老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,每月或每年从金融机构领取养老金,同时继续获得房屋的居住权并负责维护,直到去世。在国外也叫“倒按揭”。
    10月13日,重阳节。
    重庆歌乐山合展天池老年护养中心影剧院,80岁的陈婆婆和82岁的老伴郭大爷正手牵手对唱歌曲《九九艳阳天》,每当吴婆婆唱完女声部分,郭大爷总是带着俏皮的腔调对台下说:“掌声在哪里?”
    顿时,台下的笑声和掌声交织在一起。
    “别看他俩年纪大,在这里算时髦的人。”72岁的王大爷说,吴婆婆老两口的养老方式,或许连很多年轻人都不能接受。
    A、“以房养老”试水重庆
    王大爷说的“时髦”,就是郭大爷卖房子养老的事。
    郭大爷原来家住江北鑫鑫花园小区,一儿一女非常孝顺。“但年纪大了,行动不便,不想麻烦儿女。”郭大爷说,前两年,我们就计划搬到养老院住。
    今年4月,他考察这家护养中心时,发现环境不错。入住条件是:先交8万元保证金,每月再交纳4290元的生活费用。”
    “我俩有退休工资,可以支付每月大部分的生活费。”郭大爷说,但8万元保证金和多出的生活费得另想办法。
    为了不向儿女伸手,今年9月,郭大爷以52万元的价格卖掉了鑫鑫花园的房子,搬进了老年护养中心。“余下的钱存起来,用于交生活费和治病。”
    郭大爷并不知道,自己“卖房养老”,一不小心“踩”中了当下的“新闻热点”。
    今年9月,国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
    所谓住房反向抵押养老保险,就是老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,每月或每年从金融机构领取养老金,同时继续获得房屋的居住权并负责维护,直到去世。在国外也叫“倒按揭”。
    郭大爷卖房子,虽不是为了从金融机构领取养老金,但通过房屋变现,提高老年生活质量的初衷却是一致的。
    家住渝中区的吴秀莲,今年70岁。
    “年纪越大,就想找个清静点的地方养老。”去年,她到中信银行重庆分行将房子办理了总额56万元、年限为15年的“倒按揭”。
    现在,中信银行每月按时向她借记卡上打3000多元“养老金”。
    2011年3月,中信银行在国内率先推出了名为“中信银行养老按揭贷款”的以房养老业务—信福年华借记卡,与市民手头的传统借记卡不同,这张借记卡具有倒按揭功能,成功办理“以房养老”业务后,卡上每个月都会收到该行发放的以房养老资金。
    最开始,超过100名市民向该行咨询“以房养老”业务,“最后全市成功办理以房养老业务的只有30多位。
    据记者了解,中信银行重庆分行是目前重庆唯一一家开展“倒按揭”业务的银行。
    “国外‘以房养老’模式是,借款人去世后,金融机构获得房屋产权,进行销售、出租或者拍卖。”中信银行重庆分行相关人士说,中信银行重庆分行的操作模式是,借款到期后,借款人也可用现金赎回房产,如果丧失还款能力,银行才将房产拍卖变现。
    B、九成网民反对“以房养老”
    虽然中信银行在“以房养老”业务上第一个“吃螃蟹”,但并没有尝到甜头。
    “30多位客户与全市庞大的老年人口相比,简直是沧海一粟。”中信银行重庆分行相关人士坦言,这门生意并不好做,银行对此也很纳闷。
    据市民政局统计,截至2010年末,全市60岁以上老年人口538.9万,占全市总人口的16.44%。
    另据《重庆市人口老龄化发展趋势预测研究报告》分析,到2015年,全市老年人口将达638万。到2020年,全市老年人口将达到675万,占比将超过19%。
    不难看出,社会老龄化的趋势越来越明显。但是,大家似乎又不太认可这种养老方式。
    9月23日,国家统计局上海调查总队公布了“本市城乡居民养老意向”调查,结果显示,有26.9%表示“不赞同”。原因是:“以房养老易激发家庭矛盾”、“家庭和睦、子女孝顺,不需要以房养老”。“养儿防老”依然是最为认同的养老模式。
    随后,我市一家网络媒体对“以房养老”进行调查统计,其结果让人大跌眼镜,约90%的受调查对象选择了“NO”。
    事实上,“以房养老”在我国并非新鲜话题,自2005年起,多个城市推出了相关试点。
    南京市率先提出的“给我房子,替你养老”,探索路径为“以租换养”模式,其实质是个人房产抵押贷款。然而由于限制条件过于苛刻,推行遇冷,按照试点规定,必须是“无儿无女无亲戚的孤寡老人”。
    上海市试点的“住房自助养老”模式于2007年由上海市公积金管理中心推出,规定65岁以上的老年人可以将产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易,老人一次性收取房款,同时公积金管理中心再将房屋返租给老人,双方约定租期,租金与市场价等同。
    2007年,北京推出“养老房屋银行”,60岁以上老人可以向养老机构申请,将原住房出租,老人入住养老服务中心,所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用,而房屋产权不变更。
    “这些模式最后都无疾而终。”社科院财经战略研究院助理研究员黄飞勇接受记者采访时说,“以房养老”在我国一直步履蹒跚。
    C、观念和制度成最大阻力
    “以房养老”阻力在哪里?
    “从我们接触重庆本地的案例来看,观念是最大的阻力。”中信银行重庆分行相关人士说,很多子女不愿意放弃父母的房产,希望父母过世后能自然继承。
    同时,中国大多数老年人自身也有强烈的馈赠动机,希望给子女尽可能多的支持,同时大多数认为应该靠子女来养老。“这些因素导致对反向按揭的需求几乎没有。”
    “‘以房养老’推行难主要来源于老人和金融机构的风险共担、国内房地产价格走势、中国传统养老理念、人均预期寿命等因素。”黄飞勇说,在相关配套政策还未出台前,不仅老人心里没底儿,金融机构也犹豫。
    黄飞勇认为,从供给角度看,房价风险、利率风险、老年人房屋产权难以确权及70年产权规定等制度性因素,都抑制了银行等金融机构提供反向按揭产品的积极性。“目前少有银行做此业务,表明银行传统业务利润丰厚,在“以房养老”相关配套措施还不完善的情况下,他们也没有太多动力去创新。”
    那么,在国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》中,既然提出的是将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点。”那么,保险公司对此又有何作为?
    据记者了解,幸福人寿最早在国内提出了“以房养老”的概念,但是时至今日,该业务仍未付诸实践。
    就此,记者询问了太平人寿重庆分公司、新华人寿保险重庆分公司、泰康人寿重庆分公司等多家保险公司,得知几家保险公司均未开展“以房养老”的保险业务。
    “公司只推出了商业养老保险,年轻时买商业保险,等老了拿养老金。”新华人寿保险公司负责人对记者说,“以房养老”面临的困难比较多,例如房屋产权、房屋估值等,此外还有遗产纠纷等问题。具体操作起来的话,都有很大的难度。
    这位负责人坦言,保险公司开展“以房养老”面临最大的问题就是如何时处置房产。
    金融机构都希望将房产变成金融资产,这就需要配套的金融工具,需要资产证券化。“保险公司收了房产能干嘛?还是要走拍卖程序,最终才能拿到现金流,过程就复杂了,且市场风险很大。”
    而对以后是否会试水“以房养老”,多家保险公司表示“暂时没有打算” 。
    最为重要的是,对于农村地区老年人来说,“农村宅基地不允许买卖”,这个试点对他们来说,没有实际意义。
    D、试点不会太顺利?
    可见,一个看上去不错的养老解决方案,却遭遇了“理想很丰满,现实很骨感”的困惑。
    同时,在网还流传着一种过激的观点:“以房养老”是政府让个人年轻时去买房,年纪大时又变相将房产收回,政府在逃避养老责任。
    针对质疑,民政部副部长窦玉沛解释说,“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品,是一种市场行为,是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式,不是一项养老政策,基本养老保障还将以政府为主导。
    以此可以理解,政府试点的“以房养老”措施并不是强求每个老人必须这么做,而是根据自愿原则,有房子、有需求又愿意拿出来抵押的老人才会尝试“以房养老”。
    长期从事日本养老产业研究的地产专家刘技成告诉记者,日本老龄化现象十分严重,该国的“以房养老”制度就是针对一些退休后的低收入老人,他们将自己的住房抵押给银行,来预支贷款获取生活资金。中国的“以房养老”和日本的十分类似,而且群体更加庞大。
    “由于我国养老制度还不够完善,很多‘失独’家庭的养老问题比较麻烦。”中国公益研究院院长于阳在接受记者采访时说:这些家庭的老人已无子女赡养,但是由于房子自己要住,又不能卖掉,如果反向抵押就可产生现金流用于养老,提高老年人的养老消费质量。
    在他看来,“以房养老”的前提是要明确政府的责任以及与市场的边界,不混淆不交叉。同时以制度法规保障老人利益不受损害,那么就可以打消老百姓的许多顾虑。
    “探索多元化、多途径养老就具有重要意义,可未雨绸缪应对老龄化趋势以及养老压力的增加。”于阳说,可以预见,在一段时间内,“以房养老”试点不会太顺利。
    观察者说
    “以房养老” 需取消养老双轨制
    当“以房养老”试点一开始提出,就有质疑的声音称:政府在“算计老人的最后价值”,国家在“变相补养老的大窟窿”。
    其实,从“以房养老”的特性看,它只是一个小众产品,只是让老年人多了一种养老方式选择,根本上不影响政府对老年人保障服务的大局。
    早在2003年,时任中房集团董事长的孟晓苏提出了“以房养老”的概念,当时媒体专门做了调查,民众并没有那么大反对声,且很多老人还愿意参与。
    为什么这些年老百姓的保障水平提高了,反而会出现这么大的反对声?
    记者在采访中发现,老百姓的怨言并非针对“以房养老”,主要因素是民众对养老金缺口和制度的担心。
    因为近期,突然把延迟退休这个问题摆在了大家面前,是政府养老金有缺口,负担不起养老问题了?所以一提出“以房养老”试点,大家就认为这是政府在推卸责任。
    另一个重要因素是民众对养老金双轨制一直抱有意见,比如目前机关事业单位养老制度改革踟蹰不前。民众对这个政策有意见,就借“以房养老”这个问题来发泄怨气。
    从这个意义上讲,政府部门应尽快采取举措取消双轨制,当养老双轨制的问题解决了,养老制度平等,人们或许对“以房养老”也不会有那么大怨言了,就可以顺利建立起这个在社会养老保障体系之外的另一种养老模式。
    他山之石
    国外如何以房养老
    新加坡
    60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由后者一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处理,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。
    美 国
    政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款,对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式:联邦政府保险的倒按揭贷款;由政府担保的倒按揭贷款,这种贷款有固定期限,老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷;专有倒按揭贷款,一般由金融机构办理,发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。
    加拿大
    超过62岁的老人可将住房抵押给银行,贷款数额1.5万—30万加元,只要不搬、不卖,房产主权不变,可一直住到享尽天年,由后人处理房产时折还贷款。
    英 国
    英国的“以房养老”是把房产抵押给银行、保险公司等机构,每月取得贷款作为养老金,老人继续在原房屋居住,直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。