第一关：从薄弱处打通银行

　　银行，是张金凤金钱“连环局”中的首要环节。

　　“选择兴业银行，是张金凤很聪明的一步。”马磊（化名），一位有着8年银行贷款操作实践的资深人士告诉记者，不同的商业银行，风险控制的松散程度不同，兴业银行在北京市场恰巧属于风控较松的一类。

　　据卖房人反映，马先生以360万元成交的147平方米的房子，在兴业银行海淀支行抵押贷款出430万元。王先生的一套房，同样以高于成交价格的金额，从兴业银行办理出抵押贷款。

　　一般来说，以房产为标的物向银行申请贷款，若是个人抵押消费贷，只能贷到房屋原值的5到6成；若是中小企业经营贷，能贷到房屋原值的7成。也就是说，360万元的房产，至多能从银行贷出250万元，远低于430万元。

　　兴业银行的解释是，430万元是两套房屋的贷款额，其中马先生的房屋评估值是309万元，另一套位于花家地的房屋评估价值是312万。

　　不过，马磊认为兴业银行的操作仍然存在疑点。第一，房屋抵押贷款的钱，是如何进入了张金凤的口袋。按规矩，银行抵押贷款的钱，不能以现金形式落地。第二，当张金凤重复贷款时，个人征信系统为何没发现问题。

　　第二关：借贷打时间差

　　从银行申请抵押贷款后，张金凤继续将房屋做个人抵押，成为她获取金钱的另一主要渠道。

　　“在地下，存在着广泛的民间融资机构，大点的担保公司资金盘口就能过亿。”马磊指出，民间融资很简单，张金凤只要以房产做抵押，支付7%到8%的月利息，就能拿到资金。唯一神秘的是，民间放贷也需要借款人提供房产证作为反担保物。已经将房子抵押给银行的张金凤，是如何做到二次抵押呢？

　　“这有两种可能性。第一，张金凤在银行审核期间，同时找个人借贷，打了时间差。第二，放贷个人接受二次抵押，并通过委托公证和代理公证，将房屋的处置权让渡给自己。这样，一旦张金凤不还款，个人就可以通过赎楼、解抵押、转手出卖的方法，拿回资金。”

　　据了解，这种方式对房主个人风险极高。放贷机构拥有处置权后，就可以自由处置房产，在极端情况下，甚至不需要业主出面，就可将房屋卖给第三方。

　资金链断裂 张金凤失手？

　　记者粗略计算，张金凤支付马先生120万元首付款后，紧接着就二次抵押出580万元，足够支付另外5套房的首付款。换句话说，她只需要300万元的资金，就能“空手套白狼”，以支付三分之一就过户的方法，买下11套房产。

　　据了解，截至昨天（28日）下午4点，未能及时获得尾款的全部9位业主都与我爱我家签署了《同意债权转让协议书》，共计2286.36万元尾款将在3个工作日内到达卖房人的银行账户。

　　记者和多位中介人士探讨，大家猜测，若非张金凤的资金链出了问题，无法支付房款，她的金钱游戏恐将继续下去。因为，除了支付首付款外，张金凤每月还得支付银行月供、民间放贷人的月息，甚至还包括造假费用和打点费用。

　　“我就看到她私下里给经纪人塞了红包。”卖房人赵阿姨告诉记者。

　　“我听说她欠了放贷个人的钱，还不了。”一位知情人私下透露。

　　提醒

　　卖房合同需仔细看

　　一向被视为强势一方的卖房人，在张金凤事件中，却成了受害人。

　　昨日，和我爱我家签署了协议书的卖房人赵阿姨总结了教训。“可笑的是，在卖房子的前几天，我还指导一个准备卖房的朋友，‘不见兔子不撒鹰’，结果自己倒犯了这样的错儿。”赵阿姨表示，以后卖房一定聘请律师，不再轻信一面之词。

　　北京策略律师事务所诉讼仲裁部主任王成提醒，无论卖房人或买房人，一定要留意合同，弄清条款的约束内容。另外，遇到特殊要求或口头保证时，可通过签署补充协议，阐明权责。以张金凤事件为例，如果当初卖房人在签订购房合同时，将经纪人“过户出问题，担保公司做担保”的说辞，以补充协议落在白纸黑字上，那就不会事后出现尾款无处追讨的困境。（记者 赵莹莹）