标杆房企提前完成全年目标　业绩分化日益明显

    尽管２０１２年楼市的“金九银十”成色不足，但１１月初陆续公布的上市房企的业绩状况还是让人眼前一亮。

    根据公开披露的信息，万科前１０个月累计实现销售面积１０３５．２万平方米，销售金额突破千亿元，达到了１１００．２亿元，同比分别增长９．９５％和２．４１％。如果加上１１月和１２月的推货量，预计万科今年销售额有望超过去年。

    同样突破千亿元销售金额大关的还有中海地产，由于实行降价跑量策略，中海地产前１０月实现销售额１００６．８亿港元，同比增长２８．９％，提前完成全年１０００亿港元的销售目标。

    保利地产今年也收获丰厚，保利前１０月实现签约销售金额８３３．２９亿元，同比增长３２．９１％，超额完成年初制定的８００亿元销售目标。

    而招商地产前９个月实现签约销售额２４７．０８亿元，也已经实现全年２１０亿元的销售目标。

    中原集团研究中心发布的报告称，从几家公布年度销售计划的标杆房企情况来看，平均销售计划完成率达到９９％，明显好于预期。华润、招商、中海均已超出年度销售计划。

    不过，就在标杆房企高奏凯歌的同时，一些中小房企卖地求存的情况也屡屡出现。北京中原市场研究部总监张大伟表示，大品牌房企可以通过“以价换量”快速回笼资金，而中小房企在储地有限、项目有限的状态下，压力则愈加明显。

 １１月成交再创新高　楼市迎来“暖冬”

    标杆房企亮眼的业绩可谓是全年房地产市场回暖的一个注脚，与之相比，各主要城市楼市成交量的回升则更加直接地反映出市场的现状。

    根据市场机构的监测统计，１１月，各地新房市场可谓供求两旺。供应方面，中原集团研究中心监测的２２个城市１１月（１１．１－１１．２５）的供应量已经超过整个１０月。而成交方面，５４个城市新房成交量更是超越了今年７月的最高位，成为２０１２年的月度新高。

    同样，来自上海易居房地产研究院的统计数据，截至１１月３０日，上海易居房地产研究院监测的２０个典型城市新建商品住宅库存总量为８３１２万平方米。１１月去库存化速度环比明显加快。

    中原集团研究中心表示，调控政策预期平稳，以及新增供应显著增加是促成１１月新房成交量创新高的主要原因，预计年末住宅市场成交量有望维持平稳态势。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，压抑后抬头的购房需求是１１月份助推去库存化的最基本动力。在楼市调控继续深入的情况下，购房者真实购房需求的释放，仍将主导年末的去库存化效果。

    “全国楼市在１１月、１２月或将迎接一个‘暖冬’。”张大伟认为。

  低开高走　楼市低调中复苏

    事实上，在房企业绩回升、１１月成交回暖之前，２０１２年房价的数据变化就已经在暗示着楼市回暖的开始。

    回顾全年，根据国家统计局每月发布的７０个城市房价数据，其中反映房价实时变化的月度新建住宅价格指数从年初的微跌０．１５已经变为１０月的微涨０．０６，环比价格指数在６月份由跌转升后，虽然涨幅有所起落，但目前已经连续５个月保持涨势，最近两个月的涨幅更是出现了小幅反弹。全年房价低开高走的态势已经十分明显。

    尽管调控政策在２０１２年依旧严厉，在年中市场出现反弹之时，调控的力度甚至出现了更严的趋势，但年末成交和房价的“稳中有升”依然让低调的楼市展露出复苏的态势。

    链家地产市场研究部的张絮表示，全国７０个大中城市新建商品住宅和二手房平均指数１０月再一次出现上涨苗头，在一定程度上会影响市场走势：楼市整体依旧维持向上的走势，为年内市场增加了一定的不确定性。同时，虽然宏观调控并未放松，但如果没有新的政策信号释放，目前观望的部分需求可能会在年内入市，这也在一定程度上加剧了房价反弹的风险。

    在不少业内人士看来，目前楼市整体价格继续微涨已经成为定论，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高。不过，鉴于调控政策的稳定存在和仍处高位的市场库存，楼市反弹的空间并不大。

    “虽然各城市的住宅销量，同比均呈现明显的回暖迹象，但由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升。”张大伟认为，这反映出开发商在目前的经济和政策环境下，对未来市场走势的判断仍保持了相对谨慎的态度。