2011，约30多万重庆人分配到公租房
    住进民心佳园那天，何伟躺在大床上，激动得一夜未眠。
    这是一段全新的旅程。他的人生就是一架波音747，满载梦想，在跑道外苦等多时，终于到了一飞冲天的时刻。
    承载何伟梦想之翼的，是一间普通的两室一厅，60平方米。但如果联系到何伟之前的“窘境”，那种激动便不难理解。
    他和妻子秦江华分别来自三峡库区的两座小城——垫江和忠县。进城参加工作后，两人在弹子石租了一间农房住。“没有电梯，没有地砖，光线也不好。一刮风下雨，屋里就特别昏暗。”何伟说，“都不好意思请父母进城来坐坐，实在是太简陋了。”
    更为恼火的是，“搬过4次家，每次都只住了半年左右。要么是房东涨价，要么是遭遇拆迁。我感觉自己就是一只流浪的鸟，失落感，挫败感随时都会涌上心头。”
    “窘境”终于得到改变。经申请，半年前，何伟住进了民心佳园13—6—3：
    电梯房，新地砖；液晶电视，绝对亮敞。
    门口贴着一张象征幸福喜庆的“福”字，卧室里放着一家子的合影，地上还铺满了1岁零7个月大的女儿练习走路的卡通软垫……
    这是一张名为山城民生画卷的局部图。
    中共重庆市委召开三届七次全委会提出，用两年半时间做好群众最关心的10件大事，即后来的“民生十条”。首当其冲的就是，建成4000万平方米公租房，为200万名中低收入群众提供住房保障。
    “普通百姓辛苦几十年，还住不上一套像样的房子，那怎么行？我们是人民的政府，当然要为人民群众把基本住房解决好！”重庆市委书记薄熙来说。
    说干就干。
    2010年2月28日，重庆首个公租房小区——民心佳园正式动工。
    2011年3月2日，重庆公租房首次摇号配租，成功配租15281套。
    4月16日，民心佳园迎来第一批签约入住的承租户。
    ……
    截至目前，重庆公租房建设开工2871万平方米；通过公开摇号分配的8.2万套，加上各个区县园区建设分配的，共达11万套，约30多万群众分配到公租房。无论开工量还是分配量，均居全国之首。
    全国人大常委会委员长吴邦国赞许道：“重庆建设公租房是一大德政，为全国创造了很好的经验！制度设计也很合理，坚持搞下去，不仅能让住房困难户‘住有所居’，还能通过出售，让老百姓‘居有其屋’。”
    走以民生为导向的发展之路
    公租房建设，并不太富裕的重庆如何能一枝独秀？
    “从政治经济学基本原理看，生产力三大要素——劳动者、劳动对象、劳动工具中，劳动者是最活跃的要素。怎样把广大劳动者的积极性调动起来？说到底，还是要坚持民生导向。围绕民生抓发展，大家都有盼头，广大劳动者的积极性起来了，三大要素中最活跃的因素调动起来了，生产力自然就会大发展。”薄熙来认为，只有坚持民生导向，才能促进消费、拉动内需、培育市场，为经济发展提供持久动力。
    因为有这一理念支撑，才有了后来广为人知的“五个重庆”建设、“民生十条”和“共富十二条”。
    重庆提出，在2020年实现全市户籍人口城镇化率60%以上。这意味着，十年内，有1000万重庆农民将转为市民。
    “我们城市化进程、产业发展都异常迅猛，各类人才不断朝城市汇集，如何构建一套科学的住房制度体系，是必须解决的一道难题。”重庆市公租房管理局局长郭唐勇说。
    据国家行政学院决策咨询部研究员王小广观察，各地的住房体系大致有三种模式：一、政府保低端，其他完全由市场解决；二、低端有保障、中端有支持、高端靠市场。第三种，便是重庆模式。
    黄奇帆将重庆住房制度体系归纳成三句话：低端有保障、中端有市场、高端有约束。占城镇人口60%—70%的中高收入群体由市场配置，30%—40%的中低收入群体由公租房保障。
    三种模式，孰优孰劣？
    对于“城市夹心层”即家庭收入处于中间60%的家庭而言，一方面因房价过高而够不着市场，另一方面又不够资格享受廉租房。第一种模式的局限显而易见。
    至于第二种模式，王小广也认为有明显不足。“‘高端靠市场’似乎很有说服力，但问题是市场难道没有政策的作用空间吗？对高端家庭无限制的投资需求难道不加以必要的干预吗？”相较之下，王小广认为，第三种模式“较为合理”。
    “在以民生为导向、‘缩差共富’的顶层设计中，公租房建设和土地储备制度、地票交易制度、户籍改革等环环相扣，搭起了‘缩差共富’的阶梯。”郭唐勇认为，正是户籍改革、地票交易，让农民进了城，让政府储备了土地，也给公租房提供了需求和空间。
    北京大学中国与世界研究中心主任潘维说：“公租房建设的成败，主要还是看执政理念是否真正转变。如果真正从老百姓的需求出发，将以人为本、民生导向落到实处，建设公租房根本不是难事。而且，公租房建好了，还能‘赚钱’，吸引更多投资。”
    富士康便是一个很好的例子。经常有记者不解：“富士康在沿海有很多工厂，为什么又到重庆投资呢？”
    富士康总裁郭台铭回答：“重庆建了大量公租房，减少了企业的负担，可以专心做生意。”
    重庆公租房将永远姓“公”
    为更好的体现民生导向理念，重庆提出了建设公租房“四公原则”，即“公有、公建、公营、公益”。
    据了解，重庆市地产集团、重庆市城市建设投资公司等国有企业是重庆公租房的建设主体，同时也是产权所有者。此外，重庆还专门组建了公租房管理局，履行房源储备、审核配租和监督管理等职责。“重庆公租房将永远姓‘公’。”黄奇帆说。
    然而，正是这一“公”字当头、政府包揽的做法，遭来了无数非议。
    一位天涯网友就重庆公租房建设模式戏谑称：“政府没有包揽食堂，所以今天我们能吃饱饭；政府没有包揽通讯，所以今天我们都能用上手机……”
    一位开发商则直言不讳：10多年前，我们全盘实行住房商品化，今天却出现了房地产市场泡沫、限购以及引发经济恶化。而如今，似乎正走入另一个极端，以大跃进的生产方式的建设公租房以限制商品房，其本质是“为了让一条腿长大，就把另一条腿砍折”。
    对此，郭唐勇反驳道：“作为私有的或一般企业，利益肯定是其最终极的追求。一旦社会资本进入公租房，可能解了近渴，却留下了远忧。”
    譬如，引入房地产开发商建设公租房，产权如何界定？政府要给予多少的土地出让金、配套、税费的政策优惠？开发商的利益诉求和公租房的保障价值如何平衡？包括未来配租、管理等环节都很容易出现政策不清、分配不公和利益输送等问题。黄奇帆认为，“这是一笔糊涂账”。
    在重庆，公租房建设所需土地全部由政府划拨，由具有政府背景的国有企业承建并持有产权。如此一来，公租房从建设到管理，政府一目了然。
    更为重要的是，“对于国企而言，公租房建设是必须完成的重要民生任务，市政府、国资委也将此纳入对企业领导班子的目标考核。”郭唐勇说。
    在退出方式上，重庆公租房实行永远封闭运行。承租人住满5年后可以成本价购买自住，但不得上市交易，确需转让的由政府以原价加银行利息回购，使公租房始终在保障性住房系统内循环。
    黄奇帆指出，政府在优化布局、完善配套、减免税费等方面发挥作用，目的是最大限度地降低成本，绝非是与民争利。建设用地以划拨方式提供，享有减免政府性基金、税费优惠政策等公共资源，全部体现在公益方面，不会使公共资源成为个别人“发财的阶梯”。
    大账平衡、动态平衡，重庆“不差钱”
    坚持“四公原则”看似不难，但如何保证公租房建设可持续发展，却不那么容易。
    钱，是一个回避不了的话题。
    纵观全国，公租房建设普遍存在的问题有三：一，资金筹集压力大，地方财力有限，银行贷款很难，无法回收成本，大规模建设公租房，资金难以平衡；二，公租房作为公益产品，租金低廉，与市场化开发形成冲突，投资回报率低，难以吸引社会资本；三，倾向于将营建主体让位给社会。
    但广州“万科·万汇楼”却给跃跃欲试的社会资本泼了一盆冷水。万汇楼是国内房地产企业参与保障房建设的首个案例，万科在万汇楼项目上总投资为4624万元，其中1500万元是万科的专项费用，而对于其余的3124万元，万科总裁郁亮此前在接受媒体采访时表示，不算利息，万科需要57年才能收回成本。
    “如果按照上述思路走下去，很难建立起公租房建设良性运转的长效机制，甚至会走入死胡同。”黄奇帆认为，建设公租房，其投资是较长周期的动态平衡。如果想通过建设公租房“赚钱”，必然荆棘丛生、寸步难行。
    那么，没有社会资本进入，公租房该如何实现资金平衡？
    “在投融资领域，政府投入往往具有先导性，对各种社会资本形成引导和激励效应。”黄奇帆透露，建设4000万平方米公租房，重庆除了已由政府原储备的土地划拨之外，约需1100多亿元现金投入。
    其中，由政府先期投入300多亿资本金，包括中央专项、本级财政支出、土地划拨、税费减免等。在此基础上，拓展融资渠道，一是通过公积金和商业银行贷款，二是向社保基金、保险资金、央企等非银行机构融资，总计800多亿元，以实现建设资金的大账平衡。
    2010年6月7日，华夏银行正式成为重庆公租房建设贷款银行，授信总额16亿。9月27日，华夏银行发放首笔贷款6377万元。据悉，这是国内银行发放的第一笔公租房贷款。随后，交通银行、工商银行和建设银行纷纷介入公租房建设，分批次提供贷款。
    目前，中央补助和重庆市级财政已先期投入230多亿元，撬动了社会投入250多亿元，保障了当下开工项目的资金需求。
    融到了资，又该怎么偿还呢？
    黄奇帆透露，主要有三个渠道：一是按10%的比例配建商业设施，以市价出售，可回笼资金400多亿元；二是承租5年后，出售约1/3有限产权的公租房，可回收资金400多亿元；三是每年收取的租金，扣除维护和管理费用后仍有盈余，可用于平衡贷款利息。“这样一来，公租房就可以实现整个资金体系的动态平衡。”
    2011年8月，重庆对2344户公租房家庭的调查显示：有意愿购买有限产权公租房的占65.1%，有76.55%的承租户愿意在本社区经营商业，远高于政府预想。在民心佳园第一次招商会上，100多个商铺竟然吸引了近6000人登记报名。
    胡光英选的日杂商铺便在E3区，面积144平方米。在她看来：“民心佳园这么大个小区，市场潜力有多大，掐指一算便清清楚楚。拿得到这个门面全靠运气，好多人都在排着队呢。”
    “资产封闭运转重在体现保障属性，资金开放筹措重在确保建设所需，二者结合就能实现阳光建设与市场化运营的有机统一，公租房的资金平衡就有制度保障。”黄奇帆说：“政府只要真正坚持以人为本，主动担当，积极作为，公租房建设可以‘不差钱’。”