晏耀斌
无成交、高库存、九成售楼员离职
房地产过冬唯有大降价
编者按/
地产困局难解，开发商降价声四起。
但消费者依然承受不了现在的房价，成交量迟迟不见回暖。《中国经营报》记者在通州调查时发现大量楼盘还有比较大的降价空间，因为目前在售的大部分楼盘都不是2010年地价最高时拿的地，地价占比都不是很高。
但对通州大部分在售楼盘而言，即便是降价以后的售价依然高达楼面价的三倍，市场在以自己的方式继续催促和逼迫开发商降价。也许，只有到资金链更为紧张的关口，广大开发商才能意识到，只有更积极地降价卖房回流现金才能过冬。
“现在通州房地产形势，已经回到通州新城概念出台前的状态。”泰禾集团(6.71,-0.07,-1.03%)总裁助理、通州知名楼盘“运河湾上院子”项目总经理沈力男如是评价。
楼市宏观调控逐步加码的一年多时间里，通州房价走入量价齐跌的现实。相比较北京其他区域，通州2011年的金九银十已成泡影。接近2万套的库存量，按照目前每月300套的成交量，要消化掉存量需要4.4年。
《中国经营报》记者调查发现，相比年中的假降价真促销策略，目前通州开发企业竞相通过货真价实的降价销售，依然吸引不了消费者。据通州地产中介粗略计算，有90%以上的售楼人员离职另谋工作或者离开北京市场。
在市场低迷和资金绷紧的压力之下，房地产商不仅在一线高调降价，二三线城市也杠不住了。
无成交 高库存
开发企业的意见出奇一致：没有看到楼市政策松动的迹象。“楼市的寒冬已经到来，开发企业能否熬到春天还是未知数。”阳光100常务副总裁范小冲(微博)对楼市表达了他的悲观。
代表通州房市的楼盘主要分布在城铁八通沿线和新华大街—运河大街，前者为通州交通要道，后者则为通州新城的核心地区。这两个区域曾经引领了通州房价的飙升，如今则是“门前冷落”，交易惨淡。
“金隅花石匠”位于城铁八通线终点土桥东北方向500米，东六环内侧。金融危机发生时，土桥附近的商品房报价均在6000元每平方米。金隅花石匠2010年以18000元每平方米的高价入市，之后就与宏观调控政策撞上，至今几乎没有成交量。
11月15日，“金隅花石匠”售楼处除了几个零散的工作人员，没有一个购房者。工作人员看到记者走进去，立即过来匆忙把沙盘上的灯打开。工作人员告诉记者，现在的均价在15000元每平方米左右，降价幅度超过15%，“但还是卖不出去”。
根据北京市房地产交易管理网显示，“金隅花石匠”8、9、10三个月分别销售1套、4套和1套。在记者询问什么时间买房合适时，售楼小姐的回答有些意外。她建议：“最好还是等等，现在不是买房的时候。”
类似情况也在其他楼盘上演。与网上炒得热火朝天的业主维权活动相比，“华业东方玫瑰(微博)”售楼处乃至整个小区显得异常冷清。“华业东方玫瑰”位于城铁八通线临河里北侧200米，8月6日，“华业东方玫瑰”推出的A9号楼相比此前销售的A4号楼降价10%，相当于原房价的8.1折，实际价格为14500元/平方米。
记者在现场了解到，“华业东方玫瑰”降价并非对外宣传的那样，销售均价基本还处在17000元/平方米左右。根据售楼人员介绍，“华业东方玫瑰”只是通过交款方式的不同有相应的折扣和物业费的减免。
位于通州核心区的K2·百合湾、运河湾、京贸国际城、北京ONE等楼盘也有不同程度的促销和降价，均价都跌破20000元/平方米，但仍然没有引来购房者的青睐。
比较而言，上述楼盘降价难卖也是情理之中的。位于五环外、城铁八通线管庄站的“远洋一方”均价也在17000元/平方米左右。在购房者看来，无论是从地理位置还是交通便利，“远洋一方”都要优越于上述楼盘，但价格却持平甚至低于上述楼盘。
这样与市区“成交价格倒挂”的房源在通州有很多。沿着八通沿线的，比如“远洋一方”、“世纪新城”、“时尚街区”等，不仅紧挨着城铁，而且离市区相比而言稍近。“这些打着通州新城概念的高价房，小幅降价依然没有优势。”中原地产华北区总经理李文杰认为。
目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300~500套。
与此同时，售楼员开始批量流失。一售楼小姐告诉记者，一个月1000多元，卖不掉房子，拿不到提成，谁也不会继续坚持。
某地产代理公司的工作人员孔先生透露：“我们通过短信平台群发了现付20万元佣金招售楼人员的信息，都是打电话咨询的多，真正愿意干的人却凤毛麟角。”
小幅降价无效
通州房价在今年年中就开始了降价之旅。
8月24日，“润枫领尚”为庆祝公司10周年庆典，特别推出了100套特价房，均价15500元/平方米，起价13000元/平方米。
9月初，“京贸国际”公寓二期开盘，均价14000元~15000元/平方米。同时，“京州世家”也发布消息称，93~95平方米大两居特价房均价14200元/平方米。9月7日，被外界称为不会降价的“金隅花石匠”突然宣布，140平方米房源起价13400元/平方米，为南北通透现房。
但根据记者调查，上述降价楼盘噱头多于实际。以“金隅花石匠”为例，该楼盘降价房源只有为数不多的几套，目的只是吸引消费者。如果说之前的降价只是假摔，如今通州开发商实施的则是真正的让利策略，但却已经难以打动消费者。
按照“京贸国际”负责人高枫的说法是，目前来看，楼市调控政策没有松动迹象。“通州各个项目已经调整了价格，这一轮降价预计在年前不会有多大的变化。”据了解，“京贸国际”共13栋商品房，目前开盘的5号楼仅仅销售100余套，占总套数400多套的1/4，但价格已经从之前的19800元/平方米调整到15600元/平方米。
除了一部分明确降价外，更多楼盘采取了打折的策略。根据“华业东方玫瑰”售楼员的介绍，首付30%享受9.8折；首付50%则享受9.7折；全款享受9.6折。“在此基础上，还可以享受9.1折，一套71平方米的房子相当于优惠10万元，接近总价的10%。”售楼人员给记者这样计算。
问题是，开发商无论怎么降，购房者都不买账。就像开发商不知道“政策底部”一样，消费者还是希望继续降。如何让购房者看到“房价底部”，有一家楼盘开始“赤膊上阵”。
位于通州新城核心区的“东亚·逸品阁”(靠近东六环)11月初开盘之际，主动公开了房价成本。该楼盘公布：各种成本合计下来，单位成本为 12347元/平方米，所以开盘价格定在13200元/平方米。据东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏表示：“这是企业的营销策略之一，目的是为市场树立信心，打破观望的局面。”
据了解，“东亚·逸品阁”自曝成本价格并非首次出现。2008年金融危机时，“东亚·逸品阁”就曾公布了回龙观“东亚上北鑫座”的成本价格，并取得预期的销售效果。“房地产的微利时代到来，开发企业要学会审视夺度。”全经联执行主席杨乐渝(微博)评价。
“东亚·逸品阁”的“定价”是不是购房者心中的“底部”呢？按照目前通州的情况，并不乐观。统计数据显示，2011年1月份通州区域内商品住宅成交均价为22318元/平方米。到了2011年8月份，通州区域整体成交均价持续下跌至17861元/平方米。
以至于，有业内人士呼吁：降价最好一步到位。SOHO董事长潘石屹(微博)就呼吁：减价促销是一个技术性问题，开发商切忌试探市场，不要以“挤牙膏”方式逐步减价，否则永远都不会有成交。“开发商认为合理应该降多少，就应该直接一步降到位。”
通州概念用尽
大批房源难以出手不但让开发企业感到压力空前，也让通州区政府无计可施。通州区委一位负责人表示，在大的宏观调控环境下，通州相关政府部门也无能为力。
之前八通线和通州新城概念这两把火，烧沸了通州房地产。尤其是在2009年年底和2010年年初，CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念刚刚提出后，通州房价经历一个突飞猛进的历程。
通州新城概念于2009年年底和2010年年初推出，一度引爆了通州高房价的到来。很多楼盘短时间内从每平方米价格不到1万元，迅速飙升至2万元甚至3万元，通州由此被认为房地产泡沫重灾区。
彼时，北京市房地产交易管理网记录显示，通州区新建商品房可售项目中，2010年1月份成交价格每平方米在1.4万元左右，而3月成交均价已超过2万元/平方米，部分房价突破3万元/平方米。
大批开发商进入通州拿地，通州地王频繁出现。据了解，2009年至今，通州住宅地块出让合计24块，建筑面积417.5万平方米，占全市的13.3%。根据房地产开发规律，今年和明年是通州商品房供应的高峰期。
新华联伟业房地产公司总经理杨云峰认为，通州房地产受到宏观调控的极大影响，现在通过调价已经趋于理性。“楼市后继乏力的关键在于，通州新城概念出台后开发商放大了利好，但通州相关配套没有落地，睡城的局面没有改变。”
“运河湾上院子”项目总经理沈力男认为，通州新城概念当初被过度炒作，现在消减到政策出台起初的状态。“过去涨幅太大，现在冷清的局面属于正常，降价才是唯一的出路。”
如今开发企业心态各异。“华业东方玫瑰”售楼员则对记者信誓旦旦表示，明年限购政策铁定会取消。和“华业东方玫瑰”的侥幸不一样，“K2·海棠湾”则选择了对抗。由于“K2·海棠湾”所属的开发商在通州聚集了超过3个项目，其中“K2·百合湾”因商住两用不受到限购影响，回笼了大批资金。所以，位于八通线梨园站的“K2·海棠湾”依然以开盘时的每平米27000元价格对外销售，尽管没有一个前来看房者。
而其他明折暗扣的楼盘尽管降价，却得不到市场的认可，究其原因则是降价幅度太小。记者通过查阅以往资料发现，通州90%楼盘的楼面价格均低于5000元/平方米，按照平均每平方米4000元建安成本等费用计算，通州房价还有很多降价空间。
一个内部资料显示，“京洲世家”2009年3月销售计划定价仅为7300元/平方米。一年后，价格涨了3倍。“当时7300元的价格，还担心不能销售出去。”“京洲世家”一内部人士告诉记者。
中原地产华北区总经理李文杰认为，在当前情形下，通州房价合理的价位应该12000元/平方米左右。这或许是通州房价的底部。“未来尽管长期看好，目前市场估计也只能承受10000元出头的价格。”沈力男表示。
在售楼盘地价较低
和开发商认为高地价让房价难以下降不同的是，记者在调查中发现，通州目前在售的大部分楼盘地价占比并不是很高。
截至目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量在1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300~500套，成交均价15000~16000元/平方米，5000元/平方米的楼面价只是房价的三分之一，而这样的项目主要分布在城铁八通线和通州新城核心区域。
据中原地产统计，通州自2009年至今，共出让土地24块，住宅开发面积有417.5万平米，90%以上的项目楼面成本在5000元/平方米以下。具体到这三年，2009年通州出让的9块地，楼面均价为4191元/平方米；2010年出让9块地，楼面均价6906元/平方米；2011年出让6块地，楼面均价4833元/平方米。
从这组数据可以看出：其一，土地出让金在房价中比例并不大，尤其是在通州房价最疯狂的时候。其二，楼面均价最高的时候是在2010年，也就是通州新城概念爆出后，但根据住宅开发周期，这类土地现在还不到供应住宅的时候。
不仅如此，在通州还存在着国有企业利用工厂用地建房，该类土地成本更低，“金隅花石匠”就是一个明显的例子。该楼盘的开发商为北京市国有企业金隅集团的子公司，其土地成本据中原地产统计只有1909元/平方米，而“金隅花石匠”开盘的价格高达2万元/平方米。
显然，通州土地成本并非像开发商所说的，占到房价的一半。而且，目前通州的在售楼盘绝大多数土地都是在2009年以前拿得土地，属于库存项目。这类项目楼面价远低于2011年楼市调控时期的4833元/平方米。
“新华联运河湾”位于通州新城核心区，拿地时间是2008年12月，当时的楼面价仅为2502元/平方米；“K2·百合湾”2009年5月拿地，楼面价为4569元/平方米。“通州房价还有比较大的降价空间。”李文杰认为。
