这是2003年由南川市土地整治中心以35万元将土地转包给姚福吉的合同（11月14日摄）。新华社记者李健摄

    马脑城房地产开发公司已建成的“别墅”式房屋地理位置优越（11月11日摄）。新华社记者李健摄

    新华网重庆１１月１８日电（“新华视点”记者 韩振）８００亩土地，农民种或不种，它应该就在那里，但重庆南川区三泉镇观音村群众近日反映：“８００亩土地莫名其妙地失踪了！”土地怎么会“失踪”？为弄清原委，“新华视点”记者实地追踪调查。

    ８００亩地“失踪”　村民称“不知情”

    一见到记者，任昌述、魏云忠等观音村群众就围上来。据村民介绍，观音村位于国家重点风景名胜区重庆市金佛山东坡，“一片叫马水趟的８００亩土地一直是村民的，现在却发现它属于一个叫‘马脑城房地产开发公司’，而且从２００３年就被占了，村民对此却不知情。”

    “群众是怎么发现土地被开发商占有的？”面对提问，魏云忠等村民回答说：“前几年村里年轻人都在外面打工，很多土地撂荒，这几年国家免了农业税费、发了种粮补贴，本地就业环境也好了，大家纷纷返乡复垦田地，这才发现８００亩土地没了。”

    那么，土地又是怎么“失踪”的呢？

    任昌述说，为弄清真相，村民初步调查发现，早在２００２年，南川区国土局下属的国土整治中心，提出对村里８００亩土地进行“集中整理”。然而２００３年，该中心却在村民毫不知情的情况下，直接将整治好的土地以３５万元的价格，转包给了时任南川畜牧局高级畜牧师的姚福吉，期限是５０年。承包方虽名为姚福吉，实际上的经营者却是马脑城房地产开发公司。

    “当初南川区土地整治中心是否付给村民租地费了？”对此，任昌述回答说：“村民一分钱没见，当时也不知道。”一些村民表示，据说是镇上主持签的协议，８００亩地５０年租费只有３．５万元，每亩地每年不到１元钱。

    针对村民的反映，三泉镇副镇长蒋莉坦陈：“当时确实有３．５万元的租地费，但由镇里抵扣了村民所欠的提留款。”她向记者出示了２００２年南川土地整治中心与三泉镇观音村第一和第八农业社签订的《集体荒芜土地和荒山承包经营协议》，证实了相关内容。

    然而，观音村不少村民表示：“村民根本不知道这个协议。”任昌述、魏云忠等人表示，按照国家有关法规，转包集体土地，应该经村民大会表决，但广大村民根本不知情，这样暗箱操作的协议是无效的。

 

    马脑城房地产开发公司已建成的“别墅”式房屋及仿古凉亭（11月11日摄）。新华社记者李健摄

    农用地建“别墅”　群众吁请“还地”

    为求证群众反映的问题，记者找到２００３年南川区土地整治中心与姚福吉签订的《三泉镇马水趟土地转包合同》，合同显示：为了发挥土地效益，更好地进行生产和集约化经营，甲方（南川土地整治中心）、乙方（姚福吉）就土地转包一事，经三泉镇人民政府同意达成协议。其中规定土地用途为综合性农业开发（种植业、养殖业、观光农业等）。

    “先不说村民不知情，单说说明明是搞农业开发，现在为什么建成‘别墅’？明明是姚福吉个人承包的土地，为什么却在马脑城房地产开发公司手里？”魏云忠等群众质疑说，“别墅”已于一年前建好，但因为村民反对一直无人居住。

    记者随后来到村民所说的“别墅”前，发现已盖成两栋乳白色的独立式三层楼房，面对青山，视野开阔，楼前平坦的院坝里，土地已被翻整，种植了草坪。与“别墅”相呼应，两座木质仿古凉亭十分醒目。

    对此，马脑城房地产开发公司董事长杨成曦解释说：“那两栋不是别墅，而是农业管理用房，本准备开办‘农家乐’，因为村民反对项目已停下了。”

    杨成曦承认，当年是他出资委托姚福吉与区国土局土地整治中心签订了转包协议。２００３年曾与三泉镇政府商议，用这块地搞“农家乐”、草牧场和农产品交易市场等项目，但因种种原因没搞起来。

    为平息观音村群众的不满，据蒋莉介绍，经过镇政府出面协调，马脑城公司同意出资５０万元用于改善当地农户的基础设施，另外，区国土局土地整治中心转包土地的３５万元也退还给观音村集体，随时可以返还给农民，但村民仍不答应，坚持要求“还我土地”。

    重庆南川区三泉镇观音村村民从被马脑城公司租用但多年未开发的土地上走过（11月11日摄）。 新华社记者李健摄

    农民权益不可“代行”　土地“变性”急需规范

    针对观音村农民反映８００亩地“失踪”问题，中国农村经济法研究会副会长、西南政法大学副校长刘俊表示，因为农村土地涉及农民的生存保障问题，国家相关法规严格保护农民土地承包权益，随意或私下将农民土地“变性”谋利，必须得到纠正。

    我国土地管理法等明确规定，非本村集体人员承包土地的，要经过三分之二以上村民签字同意。承包方如果转租土地，也必须经过三分之二以上村民签字同意。“这好比租房者如果将房屋转租，必须经过房东同意一样。”

    对照观音村土地事件，开发商转租农民８００亩土地，仅仅征得镇政府同意、只有村小组（社）的盖章，显然是不行的，必须召开村民大会多数人同意签字才合法。

    刘俊等专家还指出，由当地政府主导的观音村８００亩土地转包合同中，规定期限为５０年，这种合同是无效的。物权法明确规定“土地流转的最长期限不得超过承包期的剩余期限”，而当时我国土地承包期最长也仅为３０年。

    不仅如此，农用地私下“变性”、或者变相更改土地用途，更违反了国家相关法规。

    “不管群众知情不知情，观音村的８００亩土地被转租时，约定用途为农业开发，随意改变用途甚至盖楼都是违规的。”刘俊说，“这好比租房，租时约定的用途是居住，但是签订合同后却装修成了商场，作为房东你会答应吗？”

    近年来全国农村土地纠纷呈多发态势，大多涉及违规改变土地性质和农业用途。对此，中国城郊经济研究会名誉会长包永江说，承包方“以农业开发为名头、以种粮收益为补偿标准”租赁农民土地，但却搞了房地产等商业性开发，通过土地“变性”将农民的收益切除，此风决不可长。