当土地成为投机者的猎物，每一个人都要为之埋单打击囤地，进而规范房地产市场，土地管理法的修订被寄予厚望
法治周末记者 黄希韦
“今年土地供需缺口大，发出强烈的警示信号。”近日，国新办召开发布会，国家土地副总督察甘藏春谈到土地管理法修订工作的最新进展时如是表示。
然而，对于“土地供需缺口大”之说，有舆论认为只是表面现象：“这几年的闲置土地很多，很多都是圈住未建的，怎么能说紧张？”
被舆论同时质疑的，还有万科地产、保利地产、招商地产等大型开发商的“从容不迫”：手中有地，慢慢开发，几年之内不会有资金缺口。
《法治周末》记者查阅房地产开发公司的年报，的确发现了一些饶有意味的蛛丝马迹。
万科公司年报显示，截至2010年年末，万科的土地储备面积超过3000万平方米，按照万科去年的开工面积1248万平方米计算，土地储备几乎相当于3年的开工面积；招商地产土地储备面积超过1000万平方米，按照该公司去年新开工面积142万平方米计算，足够开发7年之久。
“首都第二机场定址，囤地大兴区。”3年前，这句话在多家房地产开发商中流传甚广，并一度被用来赞赏拿地者的“深谋远虑”。
2009年，经过7年的京津冀三地机场选址之争，北京大兴区成为最后的赢家。
当时，泛海建设集团曾如此向其股民宣扬其地产股：公司在北京地区目前拥有的土地储备规划建筑面积约为140万平方米(其中有两块为大兴区)，具有较大的升值潜力。目前公司的土地储备较充足，可以满足公司未来几年的开发经营所需。
《法治周末》记者近日走访大兴黄村卫星城、门头沟冯村一期等曾遭“囤地”质疑的项目，发现近期售罄的新房，为华润置地等房地产公司带来了超过200%的利润。“当时在大兴的拿地成本不过三四千元。而囤地三四年的结果是，新盘价飙升至1.6万元左右，开发商轻而易举赚到超过200%的利润。”房产咨询机构gva衡信柏迪商业部董事吕良分析。
成都，西南重镇，开发商仍在“变相囤地中”，只不过所囤之地尚未完全变现。
李旭文在成都一家房地产公司工作，她对周边新盘建设环境很熟悉。李旭文透露：“成都仍然有好几块闲置土地。武侯区西北部位置上有一块地，去年开始动工，但之后用围挡遮住了工地，现在也不见一座楼起来。”
这种“缓慢开发”现象也存在于其他二三线城市。
赵卫，杭州一家房地产公司职员。他发现，他家附近就有块地正在一小块一小块地分期开发，变相捂盘，以尽量延长开发进度。
根据万科2010年年报，万科天津东丽湖项目2010年开工11万平方米，而该项目截至2009年年底尚有146.5万平方米建筑面积的土地未开发。照此速度简单估算可知，万科未来有将近14年的时间可开发这一项目，这一项目中的土地可能长期处于“储备”状态。
“土地储备管理办法等法规规定，土地闲置满一年不满两年的，要征收土地闲置费；闲置满两年的可无偿收回。而缓慢开发，使得开放商得以合法地在房市冷清时变相捂盘，待房市高涨时再抛盘。”吕良说。
“囤”这个字，历来都是基于一个前提，即东西会越来越贵。而当它成为一个时代的热词，事情可能就不那么简单了。
“这代表着，被国家出售的储备品在公开市场被当作稀缺资源又被投机者购入囊中并成为常态，致使国家在储备供给层面陷入无奈。”中国房地产研究会副会长顾云昌对《法治周末》记者说。
近几年政府和房企之间争执不下的是：一方面房企认为政府并未加大商品房用地的供应量，存在“地荒”；另一方面政府认为，城市土地供给量显得保守、用地量紧张只是表面现象，房企的囤地行为导致了“假地荒”。
“地荒”还是“假地荒”？
翻开国土资源部2010年发布的《有关房地产开发企业土地闲置情况统计》名单，可见房企闲置土地情况惊人闲置土地达1457宗，闲置面积达9772公顷，其中70%以上为住宅用地。
颇有说服力的证据似乎印证了这样一个事实不是没地，地被房企“雪藏”了。
事实上，在政策允许的范围内“囤而不建”是房地产行业的潜规则。
“很多房企买地不是为了建房，而是为了炒地皮，因为后者要比前者赚得多。”徐州铸贸公司黄总经理向《法治周末》记者透露，“囤”出来的财富异常可观，很早就在手里囤了大量土地的房企是最大的赢家。
“如果市场对于某种资源的需求稳定，且你控制了一定数量的该资源，那么你就拥有了定价权，可令市场机制失灵，同时能够获取暴利。这是经济学角度的‘囤积居奇’。”gva衡信柏迪营销部董事岳锋钢表示。
“当土地成为投机者的猎物，每一个人都要为之埋单。”中国城市发展研究院常务副院长章惠生向《法治周末》记者分析，囤地会导致房价猛涨，因为政府按照预算的市场需求来供应土地，但拿到地的房企却不去盖房子，反而囤积起来，这就造成了供需的不平衡，是助推房价的元凶。
在政府的严格禁令之下，房企缘何能够屡次囤地成功？
上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强认为，地方政府受土地财政影响，一般很少收回土地。“有些地方甚至已透支了未来3到5年的用地指标，但地方的政企利益已经捆绑在一起，或者牵涉复杂的历史遗留问题，不是说清理就能清理的。”他说。
在章惠生看来，制度的瑕疵是囤地现象屡禁不止的重要原因。
“土地管理法第三章第25条规定，土地闲置两年不开发要无偿收回，之后又规定，由于开发准备前期工作没有准备好的可以例外。这一‘但书规定’为国有企业预留了囤地的理由，也让民营企业跟进效仿。”章惠生对《法治周末》记者说，“一些国企从2006年开始大举拿地，拿了之后就变相囤起来，等到地价上涨时再开发。在这样的制度下，房价怎能不滚滚前行？”
章惠生希望此次土地管理法的修订能对此有所应对和作为。“为应对囤地，新的土地管理法应制定严格明确的监督管理条款，以堵住上述漏洞。”章惠生说。
(本文来源：法治周末 )
