旅游地产负载着多少人或是淘金，或是面对大海、春暖花开的住房梦
但当其遭遇寒冬、季节性闲置甚至产权纠纷时，又有多少人还有心情去享受阳光、沙滩、海浪
法治周末记者 马树娟
近日，媒体爆出河南“轩辕圣境黄帝故里文化产业区”违法用地一事。该项目在前期没有取得相关用地审批手续的情况下，与河南新密市刘寨镇刘寨村以口头方式协商，擅自开工建设，违法占地237.95亩。
目前，国家明确提出，要在“十二五”期间将旅游业培育成国家战略性支柱产业，旅游地产作为旅游业与房地产业的联姻产物，已逐步成为投资热点。
与此同时，一些开发商违规拿地等报道也频见报端。
北京房地产律师秦兵在接受《法治周末》记者采访时说，目前包括旅游地产在内的房地产项目违法违规用地时有发生，而一些旅游住宅项目多为异地消费者购置，这样一旦开发商违规用地被执法部门查处后，维权的成本非常高。
中国旅游研究院的统计数据显示，2010年全年国内旅游人数已超18亿，居民度假型置业需求也呈快速增长态势。
巨大的旅游休闲人群和人们对具有休闲居住功能的“第二居所”的需求，都使得一些房地产企业不断加大旅游地产的投资比重。
近两年炙手可热的海南，就借国际旅游岛的概念，吸引了诸如万科、富力、中粮等大型房企，扎堆进军当地开发旅游地产。
与此同时，许多城市都把旅游作为支柱产业或者主导产业。一些城市为了在竞争不断激烈的旅游市场上抢得先机，也频频向开发商抛出“橄榄枝”。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对《法治周末》记者说，旅游地产开发先期通常需要大量的资金，收益主要来自旅游项目收益、酒店收益和商业地产租金收益，而这些资金回笼周期都比较长。
“为了资金快速回笼，一些开发商都会配套建设一部分住宅项目。由于依附所在地的旅游资源，有旅游地产的概念，这些住宅项目的价格都不菲，这也是开发商的重要利润来源。”中国旅游研究院旅游产业运行与企业发展研究所研究员杨彦峰说。
随着国家住宅市场调控政策的推行，一线城市的“挤出”效应也为这些旅游地产项目提供了强大的购买力。这种带有休闲度假性质的住宅项目也成为人们关注和投资的热点。
对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，旅游地产的开发同城市住宅项目相比，对旅游休闲需求的依赖非常大，这种需求属于弹性需求，投资的风险比较大。
记者在采访中了解到，在一些旅游胜地，一些开发商往往通过租赁、承包、合作建设等方式，在集体土地上或居民宅基地上建设小产权房。
这种现象在有着“国际旅游岛”之称的海南省曾非常普遍。仅在三亚一地，当地官方初步统计数据显示，截至2010年7月，小产权房就有400多栋，总面积约200多万平方米。
海南当地一位旅游地产业内人士告诉《法治周末》记者，小产权房有巨大的利润空间，其每平方米的建设成本约为2000元，而售价多在4000元以上，利润非常丰厚。很多投资者也大都抱着“赌一把”的心态，觉得海南存有大量的违章建筑，拆除的可能性不大。
然而，自2010年7月开始，三亚市开展了打击九大类违章建筑的“铁锤行动”，小产权房也在打击范围内。依照三亚市的部署，这些小产权房等违章建筑逐步被依法拆除，投资者和购买者可能血本无归。
秦兵告诉《法治周末》记者，开发商违规拿地，导致房产项目存在很大的风险。秦兵提醒消费者，在投资和购买旅游地产时，对于小产权房不要抱有侥幸心理。一旦遭遇侵权不容易得到国家权力的救济，特别是遇到拆迁、征收时，很可能得不到相应的补偿。
除了上述这种“明知山有虎、偏向虎山行”的消费者外，还有一些异地购置旅游地产的消费者则属于被开发商和销售人员“忽悠”了。
上述业内人士对记者介绍说，有的小产权房开发商对外宣传自己是大产权房，只是房产证并没有办下来，一些异地购房者如果缺乏经验或者对开发商的资质了解不清楚，就容易上当。另一种是可以办理产权证的，只是因为种种原因房产证尚没有拿到。
对于后者，买卖似乎也不存在问题。“没有一点问题，只要通过开发商把购房合同上购房一方变成下家就行。这样还能省过户的手续费和税费。”当地一家房屋中介机构的工作人员对《法治周末》记者说。
这种做法俗称“改底单”。秦兵对记者介绍说：“这种买卖房屋的操作方法对买房人来说，存在一定的风险，一旦房价上涨，卖房人就可以不卖给你，作为买方权益将得不到保障。”
“在国外，居民购置旅游地产的目的不在于升值，主要是为了在闲暇之余、退休之际能有一个休闲养老之所，而中国人购置的目的就是想升值！”中国旅游房地产行业协会会长肖路遥认为，中国消费者更为看重旅游地产的投资潜力。
肖路遥说，目前在海南购置旅游住宅项目的业主中，有60%至70%为投资需求，而用来休闲自住的仅为10%至20%。
“海南的气候条件，决定了它一年四季都可以居住，加上开发时间较早，配套设施相对较为完善，具有一定的投资价值。不过自2009年海南‘国际旅游岛’获批后，房价扶摇直上，一些城市已经出现了泡沫。”肖路遥说。
“好在海南因为气候宜人，一些投资商购买了房产后，可委托当地的酒店管理公司对外出租，收获一些租金。而北方海滨城市则缺少这个优势。”肖路遥补充说。
4月24日下午，在山东威海乳山市一家房产中介公司组织的京津冀房友银滩房产洽谈会上，《法治周末》记者了解到，当地一套90平米的两居室在旺季时租金最高为500元/月，而在淡季时基本上租不出去。
在现场，一位天津的房主告诉《法治周末》记者，当初开发商就不断地向他们灌输可以“以租养房”。
“我头脑一发热，就买了两套，一套用来度假，另外一套想着出租，结果根本租不出去，还款压力也特别大，今天就想着赶紧登记给卖了。”这位房主说。
尹伯成认为，旅游地产是一种特殊的房地产，旅游业存在淡旺季，不可避免地会导致旅游设施的季节性闲置，从而间接影响旅游地产的投资收益。而且，异地购房的目标城市多是二、三线城市，这些城市欠缺房价骤然上涨的条件。
此外，一些开发商配套设施的不到位不仅降低了旅游住宅地产的投资价值，也使得消费者的自住需求得不到很好的保障和满足。
肖路遥指出，一些城市在发展旅游地产时，缺少规划，开发商容易一哄而上，对配套设施考虑不够，导致消费者真正能够利用的也就旅游旺季的几个月时间。
肖路遥的这一观点在一些北方滨海城市海景房的开发中得到了印证。
在山东威海的乳山市，许多小区由于冬天空置率高，开发商一直没有供暖，冬天没暖气也使得一些购置房产的消费者也无法前往。在天津一所高校任教的张老师就遭遇冬天“被冻得只能住招待所，有房不能回”的经历。原本打算在当地过年的她，早早地返回了天津。
(本文来源：法治周末 )
