新西兰中国城网 网讯 （来自新西兰中文先驱报的报道）奥克兰可供销售的房屋存量已经降到歷史最低。房价坚挺和需求强劲，这两个因素推动了房產的销售市场。

　　据Realestate.co.nz房地產网站营销经理Paul McKenzie说，去年在同一时间，全国的上市房產增加了百分之三，但仍然不能满足买方的需求。
　　房屋储量水平(指出售一套房產需要多少周的时间)上月创歷史新低，降到了11.1周的时间，而七月份的储量水平是13.4周，长期平均水平则為29周。
　　奥克兰八月份新上市的房屋数量是3702套，略高於七月份的3526套。
　　全国的储量数字也创出新低，将至23周，远低於长期平均水平的38周。
　　怀卡托地区库存的纪录也创下新低(27周)，丰盛湾则為35周。
　　“这种低库存水平在奥克兰仍然保持著牢固的卖方市场。这可以从奥克兰本月平均叫价的65万零114元的水平上看出。这也是七年以来最高的叫价记录，比七月份的最高价还高出了1万元。”
　　全国的平均叫价仍保持稳定状态，只有些微的降低：从七月份最高叫价的46万5191元轻微回落至46万3142元，降幅只有百分之0.4。
　　McKenzie认為，预计本月和下个月，房源还会增加。
　　根据最新的房价统计，奥市房地產市场已经走过了上升时期，在过去八个月裡持续走平。据此，有经济学家认為，这可能是地区价格压力缓解的第一个跡象。

　　业界的看法

　　奥市最大的房產公司Barfoot & Thompson公司昨天说，奥市八月份的平均销售价格為64万7647元，比七月份的平均售价高出6700元，但比6月份的平均售价降低2200元。
　　公司总经理Peter Thompson说：“在过去的五个月内，奥市房屋的平均销售价格一直保持不变。今年第一季度快速上涨之后，价格已经安顿下来，过去两个月内一直没有出现过价格上涨的压力。
　　“八月的中位数房价也证实了这一情况。八月份的中位数房价是56万1500元，比七月下跌了百分之4，比六月下降了百分之4.8。”
　　他说，最新的中位数价格与去年十一月相仿，表明房价在过去九个月已持续稳定。买家在八月份有了更多的选择，新上市房源增加了百分之4.5，达到1710栋。
　　“到目前為止，八月份是今年以来一个月内新上市房屋的第二个高峰期，比去年同期增长了百分之20.7。”
　　根据该公司的报告，八月份销售强劲，易手的房屋达到1200套，比七月份增长了百分之5.9，比去年同月增长了百分之18.1。
　　百万以下的房屋，Barfoot公司八月份只销售了118套，而五月和六月的销售分别是152套和144套。
　　他说：“公司最注重的还是50万元以下的市场，这个价位的房屋卖出了523套，佔全部销售额的百分之43.6。”

　　专家的分析

　　西太平洋银行(Westpac Bank)首席经济学家Dominick Stephens说：“我们可能已经看到了奥市房產市场压力减缓的第一个跡象。”
　　他说：“在相当长的一段时间内，销售市场的主要特徵就是房源稀少，导致房屋销售数量不多，而房价却猛涨。然而，八月份新上市的房屋数量剧增，超过了歷史上任何一个八月份新上市的房屋纪录。”
　　Stephens说，房屋销售的数量上升了百分之5.7。原来可供2.7个月的销售量，目前已经增加到了2.8个月。
　　他说：“对於那些担心房价上涨过快的人来说，这是『朝著正确的方向迈进了一步』，但也只是一小步。奥克兰市场已经变得极其紧张，可供销售的库存创下了十年来的最低点。还要很长的时间持续增加房源，才可以说市场已经走向正常。”
　　ASB银行经济学家Daniel Smith说，儘管上市房屋增加，但奥克兰房市仍然处於房源非常紧张的状况，上市总量与去年水平相比，仍然低出百分之21。
　　他说：“儘管过去两个月房源有小幅增加，奥克兰市场不太可能迅速回转。八月份销售增加这个事实使我们相信，近期的销售持平，是因為房源供应受到了限制，而不是因為需求量下降。因此，只要供应增加，销售活动就会走强，而这又会使整个供应水平偏低，同时保持价格上涨的压力。”
　　他说过去两个月整体房源的增加“在奥克兰房產市场中部分地减少了过分的供给约束。”
　　然而，八月份的销量也上升了，这一现象支持了他的观点，即近期的销售受到房源的限制。看来房屋的需求仍然坚挺。
　　“储备银行对贷款比率的限制，对房產市场的需求方到底有多大的影响，这还有待观察。考虑到目前仍然存在过分限制供应的情况，我们认為这个新的政策不会有什麼实质性的影响。”

　　旺阿雷市房价较低

　　由於储备银行年底将提高首期付款额度，很多初次购房者竞相赶在政策实施前到奥克兰周边城市购房。儘管这样，位於北岛北部的Whangarei市房价仍然实惠。
　　据最新的“栖息所”(Roost)报告，七月份的全国住房购买力有所上升。
　　Whangarei市房屋贷款的承受能力从六月份的百分之41.2增加到七月份的百分之41.7，而一年前的承受力為百分之41.5。
　　Whangarei市Barfoot & Thompson房產公司地区经理Martin Dear说，离开高房价地区，到本市来购买房產的人越来越多，这裡的房源也越来越少了。一些房產上市仅仅几天就被抢走。
　　他说：“以前的情况不是这样。我们的库存实际上已经卖光了......现在几乎没有了。”
　　上个月出现过销售猛增的情况，主要原因就是人们要赶在政策改变之前购得自己的首套住房。然而，这种情况到目前為止并没有对房价產生明显的影响，但市场“前途未卜”。
　　“我们现在才开始进行调整，我认為价格会有一些增长。”
　　据新西兰房地產研究所(REINZ)的最新数据，北岛北部地区的中位数房价目前是29万8700元。
　　从全国范围来看，住房的负担能力从六月份的百分之55.3提高到了七月份的百分之56.7。按中位数房价算，30至34岁年龄组的人每週的付款是807.79元，而一年前為793.85元。
　　随著银行收紧贷款标準，全国的平均中位价从六月份的39万4000元降到了七月份的38万5000元。
　　储备银行的新贷款政策从今年十月一日起生效。届时，购房者必须支付购房价格的百分之二十，才能从银行获得抵押贷款。
　　与此同时，银行还将收紧对信誉不好的贷款人的贷款。

　　泰晤士开发商民两用土地

　　另据报道，位於Coromandel半岛的Thames市的房產销售方兴未艾，市政府出台发展零售业的计划。
　　近日，一处高规格永久產权的工业地產已经上市出售。该开发区中有享誉全国的租客，其中包括Place Maker店，和一片可供开发的土地。
　　这个开发区位於79 KOPU RD路，靠近Thames市的Kopu Bridge，总面积达2.5578公顷，开发区中现有三栋现代建筑。
　　开发区中的一份地產由Bayleys房產公司在怀卡托地区的Andrew Shaw和同事Mike Swanson代理。Shaw说：“这份地產的潜在零售开发初步设计工作已经完成。”
　　他说，“2011年Kopu Bridge开通了双车道。就此，跨过Waihou River进入Coromandel半岛的交通变得畅通了。”
　　车辆现在从这个开发区的南部经过，穿过一个环岛之后就上了35号国道。交通的便利使得这个地段具有零售开发的巨大潜力。
　　他的同伙Swanson说，这个区现有的三栋建筑物位置都很不错。Place Makers店2007年进入，属两层建筑，佔地5498平米，使用面积达1983平米，租期到2019年。店内设施完善，有玻璃陈列室、自动门、办公室、行政管理区、厕所设施等，另有一个宽敞的夹层，供员工使用。
　　另一栋建筑為Mainfreight NZ货运公司拥有，佔地2012平米，使用面积為784平米，建於2005年。这个建筑中含有一个接待区，办公场地及工作人员的设施。MAINFREIGHT租赁期到2014年1月。但该公司希望续约。
　　第三栋建筑是一家运输公司，按月签署租期。这家公司有办公区、展厅、接待处等。
　　根据Thames Coromandel地区议会2012年的计划，Kopu至Thames市的城市建设将增加50公顷商业用地，另外还要划拨135公顷的土地建造1000户新居。